신정동 아파트 경매, 1회 유찰 1.1억

한줄 요약

이 물건의 매력은 1회 유찰로 인한 30% 할인된 가격입니다. 하지만 임차인 현황 확인이 필요합니다.

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경매물건 주소 보기 울산광역시 남구 거마로133번길 24, 비이동 2층201호 (신정동,세원그린파크빌아파트)

울산광역시 남구 신정동에 위치한 세원그린파크빌 아파트입니다. 정확한 면적 정보는 제공되지 않았지만, 주변 환경을 고려했을 때 주거 여건이 나쁘지 않을 것으로 예상됩니다. 교통편은 울산 시내와의 접근성이 비교적 좋은 편입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 6,500만원으로 책정되었지만, 현재 최저입찰가는 1억 1,550만원입니다. 감정가 대비 30% 저렴한 가격입니다. 인근 아파트의 실거래가와 비교하면 매력적인 가격대라고 볼 수 있으며, 예상 낙찰가는 1억 2,127만원 전후로 추정됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2012년 4월 27일에 설정된 근저당권입니다. 특이사항은 없지만, 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 대항력 있는 임차인이 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다. 현재로선 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮아 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 1회 유찰된 만큼 가격 매력은 충분합니다. 월세 전환 시 예상 수익률은 연 5% 정도로 추산됩니다. 다만, 정확한 임차인 현황을 확인해야 하며, 인근 지역 개발 호재가 있다면 장기적인 투자 가치도 충분합니다. 악재로는 임차인 명도 난이도를 꼽을 수 있습니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 높을 것으로 보입니다. 1회 유찰로 인한 가격 매력이 있기 때문인데요. 권장 입찰가는 예상 낙찰가인 1억 2,127만원에서 약간 더 낮춰 1억 2천만원으로 잡는 것이 좋겠습니다. 취등록세 약 557만원을 포함하면 총 투자금은 1억 2,657만원 정도로 예상됩니다. 명도 문제만 잘 해결된다면 꽤 괜찮은 투자가 될 수 있겠네요.