양산 범어리 부동산 경매, 8회 유찰 13.5억

한줄 요약

솔직히 말하면, 공정율 95%의 미완성 건물이라는 점이 가장 큰 걸림돌입니다.

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경매물건 주소 보기 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2782-6 양산로얄팰리스 2차 2층201호

양산시 물금읍 범어리에 위치한 양산로얄팰리스 2차 2층 201호는 면적이 무려 1874.3㎡(567평)에 달하는 대형 부동산입니다. 대지권이 미등기 상태라서, 이 부분이 투자에 있어서 주의가 필요합니다. 주변은 주거와 상업시설이 적절히 혼합된 지역으로, 향후 개발 가능성이 있는 곳입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 56억 4,000만원에서 최저입찰가는 13억 5,416만원으로 무려 76% 할인된 상태입니다. 인근 지역의 실거래가와 비교하면 상당히 저렴하지만, 미완성 상태의 건물이라는 점에서 리스크가 큽니다. 예상 낙찰가는 약 14억 2,187만원 정도로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 8월 23일의 가압류입니다. 임차인의 대항력 여부는 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 대지권이 미등기 상태인 점과 압류가 있다는 점에서 법적 리스크가 크며, 입찰 전에 충분한 검토가 필요합니다. 유치권이나 법정지상권이 있는지는 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 미완성 건물이라는 점에서 리스크가 큽니다. 하지만 공정율이 95%라는 점에서 매입 후 빠른 완공을 통해 수익을 낼 수 있는 가능성도 있습니다. 다만, 대지권 문제가 해결되지 않으면 투자 리스크가 더욱 커집니다. 예상 수익률을 따져보면, 월세 전환시 연 5% 정도의 수익을 기대할 수 있지만, 변수는 많습니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 14억 내외로 설정하고, 취등록세 약 6,540만원을 포함하면 총 투자금은 약 14억 6,540만원이 될 것입니다. 입찰 전에 법적 리스크를 꼼꼼히 검토하고, 대지권 문제를 해결할 수 있는 방법을 찾아야 합니다. 미완성 건물이란 점에서 마무리 공사 비용도 염두에 두어야 합니다.