재개발 물건 직접 쫓아다녀봤더니, 초보가 놓치기 쉬운 돈의 흐름

현장에서 재개발 물건은 늘 좋아 보입니다

얼마 전에도 법원 입찰장에서 재개발 구역 안 빌라 하나를 두고 사람들이 꽤 몰렸습니다. 감정가만 보면 싸 보였고, 주변 중개업소에서는 “여기 곧 좋아진다”는 말이 계속 나왔죠. 그런데 제가 등기부, 점유관계, 조합 진행 상황을 같이 놓고 보니 그렇게 단순한 물건은 아니었습니다.

재개발이라는 단어가 붙으면 초보 투자자들이 마음이 급해집니다. 낡은 집이 새 아파트로 바뀐다는 그림이 머릿속에 먼저 들어오니까요. 저도 처음 몇 년은 그랬습니다. 그런데 10년 넘게 경매장을 다니다 보니 재개발 물건은 싸게 사는 것보다, 끝까지 버틸 돈과 시간을 계산하는 쪽이 훨씬 중요했습니다.

특히 경매로 재개발 구역 물건을 잡을 때는 일반 빌라 낙찰과 다르게 봐야 합니다. 낙찰가, 취득세, 명도비만 보고 들어가면 중간에 현금이 말라버리는 경우가 있습니다. 조합원 지위, 분담금, 이주비, 사업 지연, 세입자 문제까지 한꺼번에 붙습니다. 겉으로는 작은 빌라 한 채인데 실제로는 장기 프로젝트 하나를 떠안는 셈입니다.

재개발 구역이라고 다 돈 되는 건 아닙니다

초보 때 가장 많이 하는 착각이 있습니다. ‘재개발 구역 안에 있으면 언젠가 새 아파트 받겠지’라는 생각입니다. 사실 여기서 사고가 많이 납니다. 구역 지정만 된 곳, 추진위원회 단계, 조합설립인가 이후, 사업시행인가 이후, 관리처분인가 이후는 완전히 다른 물건입니다.

예를 들어 구역 지정 초기 물건은 가격이 아직 덜 오른 것처럼 보일 수 있습니다. 대신 5년, 10년이 걸릴 수도 있고 중간에 사업이 멈출 수도 있습니다. 반대로 관리처분인가까지 간 물건은 사업 안정성은 높아 보이지만 이미 가격에 기대감이 많이 반영돼 있습니다. 낙찰가를 잘못 쓰면 새 아파트를 받더라도 실제 수익은 생각보다 얇습니다.

제가 현장에서 보는 순서는 대충 이렇습니다.

• 정비구역 지정 여부와 고시 내용 확인
• 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가 단계 확인
• 해당 물건이 조합원 입주권 대상인지 확인
• 권리가액과 예상 분담금 확인
• 이주비 대출 가능성과 본인 자금 여력 계산
• 점유자, 임차인, 체납 관리비 같은 현장 변수 확인

여기서 하나라도 흐리면 저는 입찰가를 확 낮추거나 아예 빼는 편입니다. 남들이 “입지가 좋다”고 말해도, 내가 숫자를 못 잡으면 그건 투자가 아니라 기대감 매수에 가깝습니다.

권리분석은 등기부만 보고 끝내면 위험합니다

재개발 경매 물건에서 등기부는 시작일 뿐입니다. 근저당, 가압류, 압류, 임차권등기 같은 건 당연히 봐야 합니다. 그런데 재개발은 여기에 조합 관련 권리가 붙습니다. 조합원 지위가 승계되는지, 현금청산 대상은 아닌지, 여러 채를 가진 소유자의 물건인지, 소유 시점 제한에 걸리는지 확인해야 합니다.

제가 예전에 봤던 물건 중 하나는 감정가 대비 70%대라서 겉보기에는 괜찮았습니다. 입지도 나쁘지 않았고, 주변에서는 새 아파트 프리미엄 얘기를 계속 했습니다. 그런데 조합 사무실에 확인해보니 해당 물건은 입주권 기대가 애매했습니다. 소유관계와 기준일 문제가 걸려 있었고, 실제로는 현금청산 가능성을 배제하기 어려웠습니다. 그 물건은 입찰자가 꽤 있었지만 저는 빠졌습니다.

초보자는 ‘낙찰받으면 소유권이 넘어오니까 다 해결된다’고 생각하기 쉽습니다. 경매는 소유권을 가져오는 절차지, 재개발 사업에서 좋은 조건까지 보장해주는 절차가 아닙니다. 입주권이 안 나오거나 분담금이 예상보다 크면 싸게 산 줄 알았던 물건이 비싼 물건으로 바뀝니다.

분담금과 시간은 반드시 숫자로 적어야 합니다

재개발 물건은 매수가만 보면 안 됩니다. 저는 입찰 전에 종이에 이렇게 적습니다. 낙찰가 2억 8천만 원, 취득세와 법무비용 약 500만 원, 명도 예상비 300만 원, 미납 관리비 가능성 100만 원, 추가 분담금 1억 2천만 원, 보유 기간 4년. 이렇게 적고 나면 느낌이 확 달라집니다.

많은 분들이 분담금을 너무 가볍게 봅니다. “나중에 새 아파트 받으면 되니까”라고 말하지만, 그 나중이 문제입니다. 이주비 대출이 나온다 해도 전부 해결되는 게 아닙니다. 금리가 오르면 이자 부담이 커지고, 사업이 늦어지면 보유 비용이 늘어납니다. 그 사이에 다른 투자 기회도 묶입니다.

또 하나 중요한 게 세금입니다. 입주권은 일반 주택과 다르게 판단되는 부분이 있고, 보유 주택 수나 취득 시점에 따라 세금 부담이 달라질 수 있습니다. 이 부분은 물건마다 차이가 커서 세무사 확인을 받는 게 낫습니다. 인터넷 글 몇 개 보고 판단하기엔 금액이 너무 큽니다.

명도보다 어려운 건 기다리는 일입니다

경매 초보들은 명도를 제일 무서워합니다. 물론 명도는 만만하지 않습니다. 점유자가 협조적이면 다행이지만, 보증금 문제나 이사비 협의가 꼬이면 시간과 감정이 같이 들어갑니다. 그런데 재개발 물건에서는 명도보다 더 힘든 게 기다림입니다.

낙찰받고 바로 수익이 나는 구조가 아닙니다. 조합 총회, 인허가, 이주, 철거, 착공, 일반분양, 준공까지 이어지는 동안 계속 확인해야 합니다. 중간에 조합 내부 분쟁이 생기거나 공사비가 올라가면 일정이 흔들립니다. 요즘 같은 시장에서는 공사비와 금리 변수가 특히 큽니다.

그래서 저는 재개발 물건을 볼 때 수익률을 두 가지로 계산합니다. 사업이 계획대로 갈 때의 수익률, 그리고 2년 늦어졌을 때의 수익률입니다. 후자에서 버틸 수 없으면 입찰하지 않습니다. 투자는 잘될 때보다 안 풀릴 때 내 통장이 버티는지가 더 중요합니다.

초보라면 이런 물건은 일단 조심하는 게 낫습니다

• 조합원 지위가 명확하지 않은 물건
• 관리처분인가 전인데 가격만 이미 많이 오른 물건
• 점유자 정보가 불분명하고 현장 확인이 어려운 물건
• 추가 분담금 자료가 없거나 설명이 계속 바뀌는 물건
• 대출 가능 금액을 확인하지 않고 자기자금이 빠듯한 물건

재개발은 분명 매력적인 투자입니다. 낡은 동네가 바뀌고, 새 아파트 가치가 붙고, 입지가 좋은 곳은 시간이 지나며 힘을 받습니다. 하지만 경매로 들어간다고 해서 자동으로 싸게 사는 건 아닙니다. 남들이 놓친 위험까지 같이 떠안는 경우도 많습니다.

제가 재개발 물건을 볼 때 가장 경계하는 말은 “이건 무조건 간다”입니다. 현장에 오래 있어보니 무조건이라는 말이 붙는 순간 계산이 흐려지는 경우가 많았습니다. 좋은 물건은 흥분해서 잡는 게 아니라, 숫자와 서류와 현장을 맞춰본 뒤에도 여전히 남는 게 있을 때 들어가는 겁니다. 재개발은 기다릴 줄 아는 사람에게 기회를 주지만, 준비 없이 들어온 사람에게는 생각보다 차갑습니다.