청주 서원구 토지 경매, 2회 유찰 7.2억

한줄 요약

가격은 매력적이지만, 제시외 건물 및 인접토지 문제로 리스크가 상당히 존재.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 충청북도 청주시 서원구 현도면 시동리 378-1

이번 경매 물건은 청주시 서원구 현도면 시동리에 위치한 대규모 토지입니다. 면적은 무려 4231.5㎡(약 1280평)로, 다양한 개발 가능성을 염두에 둘 수 있는 규모입니다. 주변은 주로 농지와 주택단지로 이루어져 있으며, 교통은 다소 불편할 수 있지만, 청주 시내와의 접근성은 비교적 양호한 편입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 14억 8,602만원이었으나, 현재 두 번의 유찰로 최저 입찰가가 7억 2,815만원까지 내려왔습니다. 솔직히 말하면, 감정가 대비 51% 할인된 가격은 굉장히 매력적입니다. 인근 토지의 실거래가를 참고했을 때, 이 정도 규모의 토지는 10억 이상에서 거래되는 경우가 많습니다. 예상 낙찰가는 7억 6,455만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

이 물건의 말소기준권리는 2021년 7월 9일 설정된 근저당입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요합니다. 한 가지 걸리는 건 제시외 건물과 인접토지에 걸쳐 있는 건물입니다. 특히 철재파이프조 천막지붕 창고와 계근대가 매각에서 제외된 점은 유의해야 합니다. 유치권이나 법정지상권 가능성도 배제할 수 없는 상황입니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 이 지역의 토지 시장은 꾸준한 수요가 있습니다. 하지만, 제시외 건물 문제와 인접토지와의 경계 문제는 큰 리스크 요인입니다. 예상 수익률을 높게 잡기 위해서는 이러한 리스크를 어떻게 관리할지가 관건입니다. 반면, 이 물건을 잘 활용한다면, 개발을 통해 상당한 가치를 창출할 수 있는 기회가 될 수도 있습니다.

내가 입찰한다면

입찰 경쟁률은 다소 낮을 것으로 예상되지만, 제시외 건물과 경계 문제로 인해 신중한 접근이 필요합니다. 권장 입찰가는 7억 5,000만원 내외로 잡고, 취등록세 약 3,516만원을 포함한 총 투자금은 약 8억을 예상합니다. 명도 과정도 복잡할 수 있으니, 이를 염두에 두고 계획을 세우는 것이 중요합니다.