청주 수동 부동산 경매, 2회 유찰 7.6억

한줄 요약

2회 유찰로 감정가의 48%까지 내려간 매력적인 가격, 하지만 위반건축물로 인한 리스크 고려해야 합니다.

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경매물건 주소 보기 충청북도 청주시 상당구 수동 81-290

충청북도 청주시 상당구 수동에 위치한 이 부동산은 420.0㎡(127.0평)의 넓은 면적을 자랑합니다. 상당구 중심부에 위치해 있어 접근성이 좋고, 주변에 상업 시설도 많아 활용도가 높습니다. 현재 일부는 공실이며, 다른 일부는 카페로 운영 중인 상태입니다.

가격이 말해주는 것

감정가 15억 5,492만원에서 2회 유찰되면서 최저입찰가는 7억 6,191만원, 즉 감정가의 48%까지 떨어졌습니다. 인근 유사 부동산의 시세와 비교해보면 약 50% 이상 저렴한 편이죠. 예상 낙찰가는 8억원 전후로 보고, 취등록세 약 3,680만원을 포함해 총 투자금은 8억 3,680만원 정도로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2018년 12월 21일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 정확히 확인해야 하며, 일괄매각으로 제시외 건물 및 수목이 포함되지만 이동 가능한 컨테이너는 제외됩니다. 위반건축물로 인한 철거의무 및 이행강제금이 발생할 수 있다는 점은 꼭 유의해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 매력적인 가격이지만 위반건축물이라는 점이 상당한 리스크로 작용합니다. 만약 철거 및 이행강제금 문제가 해결된다면, 상업시설로의 활용가치가 높습니다. 예상 수익률은 지역 특성상 약 5% 내외로 추정됩니다.

내가 입찰한다면

만약 내가 이 물건에 입찰한다면, 한 가지 걸리는 건 위반건축물 문제입니다. 예상 경쟁률은 유찰된 만큼 그리 높지 않을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 최저입찰가보다 약간 높은 7억 8천만원 선으로 보고 있습니다. 유찰된 이유를 꼼꼼히 분석하고, 법적 리스크를 충분히 감안하는 것이 중요합니다.