무안 죽산리 부동산 경매, 3회 유찰 9천만

한줄 요약

3회 유찰 후 9월 21일 재입찰, 감정가 대비 56% 할인된 매물

물건 들여다보기

경매물건 주소 전라남도 무안군 일로읍 죽산리 33-16

무안군 일로읍 죽산리에 위치한 이 부동산은 2836.0㎡(약 857.9평) 대지로, 현재 '묵전'으로 등록되어 있습니다. 일단지로 이용 중이라 개발 가능성이 있지만, 지적도상 맹지라는 점이 걸립니다. 주변은 농경지가 주를 이루고 있어, 도시와의 접근성은 다소 떨어지는 편입니다.

가격이 말해주는 것

이 물건은 감정가 2억 2,108만원에서 시작해 3회 유찰을 거치며 최저가가 9,904만원까지 내려왔습니다. 인근 지역의 시세와 비교할 때, 감정가의 44% 수준에 불과해 상당히 저렴해 보이지만, 맹지라는 점을 고려해야 합니다. 인근 비슷한 농경지의 경우 평당 약 30만원 선에서 거래되고 있어, 최저입찰가로 낙찰 받으면 평당가 약 11만원 정도로, 63% 정도 저렴하게 구입 가능합니다.

권리분석, 여기가 핵심

이 물건의 말소기준권리는 2019년 4월 30일 설정된 근저당권입니다. 일괄매각 조건이 붙어 있고, 농지취득자격증명을 제출해야 하는 조건도 있습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인해야 하며, 맹지로서의 리스크가 큽니다. 유치권이나 법정지상권 같은 복잡한 권리 문제는 없어 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 맹지라는 점과 농지취득 자격증명 조건이 리스크로 작용할 수 있습니다. 하지만, 장기적으로 개발 가능성을 감안하면 매력적일 수도 있습니다. 예상 수익률은 지역의 발전 계획에 따라 달라질 수 있으며, 현재로서는 보수적인 접근이 필요합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건의 입찰에는 상대적으로 적은 경쟁자가 몰릴 것 같습니다. 맹지라는 리스크와 농지취득자격증명 제출의 부담 때문이죠. 예상 입찰가는 최저입찰가인 9,904만원에서 약간 상향된 1억 399만원 정도로 잡을 것 같습니다. 이 경우 취등록세는 약 478만원이 예상되며, 전체 투자금은 1억 1천만원을 넘지 않을 것입니다. 하지만, 입찰 전 꼭 현장을 확인하고, 농지취득자격증명 준비 여부도 미리 점검해야 할 것입니다.