경매로 산 집에 월세를 놓고도 계산기를 다시 켠 이유
얼마 전 경매 물건을 보러 갔는데 중개업소에서 월세 70만 원은 금방 받겠다고 하더군요. 초보 때의 저라면 낙찰가부터 낮춰 적고 수익률을 계산했을 겁니다. 지금은 집에 돌아와 등기와 임차인 서류를 다시 펼칩니다. 월세가 잘 나오는 집이어도 인수할 보증금이 있거나 수리비가 예상보다 커지면 계산이 완전히 달라지거든요.
월세 70만 원보다 먼저 본 서류
최근 검토한 소형 주택 한 건을 바탕으로 숫자를 단순화해 보겠습니다. 입찰 전 예상 낙찰가는 1억 4,500만 원, 주변에서 확인한 월세는 보증금 1,000만 원에 월 70만 원 수준이었습니다. 이 숫자만 보면 괜찮아 보입니다. 그런데 경매에서는 지금 사는 사람이 누구인지, 그 사람이 가진 권리가 낙찰 뒤에도 남는지가 먼저입니다.
저는 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항증명서를 나란히 놓고 임차인의 전입 시점과 점유 여부, 확정일자, 배당요구 여부를 확인합니다. 서류끼리 내용이 다르면 현장에서도 다시 확인합니다. 문이 잠겨 있거나 이웃 말만으로 거주 관계를 단정할 수 없을 때는 입찰가를 쓰지 않습니다. 대항력과 우선변제권은 서로 다른 권리라서, 임차인이 배당받는다는 문구 하나만 보고 보증금 인수 여부를 판단하면 위험합니다.
국가법령정보센터에 실린 주택임대차보호법과 대법원 판례를 봐도 점유, 주민등록, 권리의 선후관계가 판단에 중요합니다. 실제 물건에서는 말소기준권리와 임차인의 권리 취득 시점, 배당 뒤 남는 보증금까지 함께 따져야 합니다. 권리관계가 애매한 집의 높은 월세는 제게 매력이 아니라 경고 신호입니다.
낙찰가에 수리비를 더하니 표정이 달라졌다
이 물건을 1억 4,500만 원에 낙찰받는다고 가정해 보죠. 취득 과정의 세금과 등기 비용 등에 600만 원, 도배·설비 수리에 800만 원을 잡으면 투입액은 벌써 1억 5,900만 원입니다. 실제 취득세와 부대비용은 보유 주택 수와 물건 조건에 따라 달라지므로, 600만 원은 이 사례의 계산용 금액입니다.
현장에서는 수리비가 유독 잘 빠집니다. 사진에는 깨끗해 보였던 욕실 바닥에서 누수가 발견되거나, 오래된 보일러가 입주 직전에 멈추기도 합니다. 저는 수리업자와 현장을 함께 본 뒤 견적을 받고, 예상 밖 지출을 감당할 여유도 남깁니다. 명도 협의가 길어져 임대를 시작하는 날이 밀리면 그 기간의 월세 수입은 0원입니다. 낙찰 직후부터 12개월치 월세가 들어온다고 적어 놓은 계산표는 그래서 믿지 않습니다.
한 달 70만 원이 내 통장에 남는 돈은 아니다
대출 8,000만 원에 연 5% 이자를 가정하면 이자만 연 400만 원, 월평균 약 33만 원입니다. 월세 70만 원을 12개월 내내 받으면 연 840만 원이지만, 계산할 때는 공실 한 달을 넣어 연 770만 원으로 잡았습니다. 여기서 이자 400만 원, 연간 수선·관리 부담 84만 원, 보유세 등 48만 원을 빼면 연 238만 원입니다. 월평균 약 20만 원이죠.
이 금액에도 임대소득세와 대출 원금 상환액, 추가 수리비는 들어 있지 않습니다. 대출 금리가 오르거나 공실이 두 달로 늘면 남는 돈은 더 줄어듭니다. 반대로 대출을 적게 쓰면 매달 나가는 이자는 줄지만, 처음 묶이는 내 돈은 늘어납니다. 경락잔금대출 가능 금액과 금리는 입찰 전에 금융기관에 물건별로 확인해야 합니다. 예상 대출액을 확정된 돈처럼 적어 놓고 입찰했다가 잔금일에 자금이 모자라면 월세 계획 자체가 무너집니다.
보증금 1,000만 원도 수익으로 넣지 않습니다. 임차인이 나갈 때 돌려줘야 하는 돈입니다. 다음 세입자가 바로 들어오지 않을 수도 있으니 반환 자금을 따로 생각해 둡니다. 국세청의 주택임대소득 안내를 보면 과세 여부와 계산 방식도 주택 수 등 조건에 따라 달라집니다. 남는 돈을 말하려면 세금까지 자기 조건으로 다시 계산해야 합니다.
월세 시세는 광고보다 계약 현장에서 좁혀진다
중개업소 한 곳에서 들은 월세 70만 원을 그대로 확정하지는 않습니다. 같은 동네라도 역까지 걷는 길, 층수, 주차, 채광, 내부 수리 상태에 따라 임차인의 반응이 다릅니다. 저는 비슷한 면적의 매물을 여러 곳에서 확인하고, 오래 남아 있는 매물의 호가도 구분해 봅니다. 광고에 75만 원이 적혀 있어도 계약이 잘되는 가격이 65만 원이면 계산표에는 65만 원을 넣는 편이 안전합니다.
특히 경매 물건은 명도가 끝나고 수리까지 해야 임대 사진을 찍을 수 있습니다. 그 사이 주변에 새 물건이 나오면 예상 월세를 낮춰야 할 수도 있죠. 그래서 입찰 전에는 월세를 5만 원 낮춘 경우, 공실이 두 달인 경우, 금리가 1%포인트 오른 경우를 각각 계산합니다. 셋 중 하나만 생겨도 감당하기 어렵다면 낙찰가를 더 낮추거나 그 물건은 보내줍니다.
월세를 받는 집을 고를 때 제가 오래 보는 건 높은 광고 수익률이 아닙니다. 임차인의 권리를 확인할 수 있고, 잔금과 보증금 반환을 감당할 수 있으며, 몇 달 비어 있어도 버틸 수 있는 집입니다. 입찰장에서 놓친 물건은 다음 주에도 다시 만날 수 있지만, 잘못 낙찰받은 집의 비용은 오래 따라옵니다.
