부동산계산기로 낙찰가를 다시 써본 날

얼마 전 수도권 아파트 경매 물건을 보다가 입찰표에 적으려던 금액을 1,000만 원 낮췄다. 최근 거래가보다 싸게 낙찰받을 수 있겠다는 생각에 처음엔 마음이 급했다. 그런데 부동산계산기에 취득 비용과 대출이자를 하나씩 넣으니, 예상보다 남는 돈이 얇았다. 입찰장에서는 낙찰가만 보이지만, 통장에서는 낙찰 뒤의 비용도 빠져나간다.

시세 2억 6천만 원 물건, 2억 1,500만 원에 받으면 남을까

설명을 위해 숫자를 단순화해 보자. 주변 유사 아파트의 최근 거래가가 2억 6천만 원이고, 내가 생각한 입찰가는 2억 1,500만 원이다. 차액은 4,500만 원. 여기서 바로 수익률을 누르면 꽤 그럴듯한 숫자가 나온다. 하지만 거래가 2억 6천만 원은 내가 여섯 달 뒤 받을 매도가가 아니다. 층과 향, 수리 상태가 다른 거래를 그대로 가져오면 첫 입력부터 틀어진다.

그래서 매도 예상액을 2억 5,500만 원으로 낮춰 잡고 비용을 붙였다. 취득세와 등기 관련 비용 350만 원, 수리비 700만 원, 점유자와의 협의 및 인도 관련 예산 300만 원, 매도 중개보수 120만 원, 예상 밖 지출을 위한 여유금 300만 원이다. 여기에 1억 5천만 원을 연 5.5%로 여섯 달 빌린다고 가정하면 이자는 약 413만 원이다. 실제 대출 가능액과 금리는 물건, 차주, 금융기관 심사에 따라 달라진다.

이 가정의 비용 합계는 약 2,183만 원, 낙찰가를 더한 총투입액은 약 2억 3,683만 원이다. 2억 5,500만 원에 판다면 차이는 약 1,817만 원이다. 이 금액도 양도 관련 세금을 반영하기 전이다. 세법상 필요경비로 인정되는 항목과 내가 현장에서 쓴 돈은 같지 않을 수 있다. 국세청의 양도소득세 계산 흐름도 역시 양도가액에서 취득가액과 인정되는 필요경비를 구분해 차감한다.

부동산계산기에 숫자를 넣는 순서가 중요했다

나는 먼저 팔릴 가격을 보수적으로 적는다. 호가보다 실제 거래 사례를 보고, 같은 단지라도 면적·층·수리 상태를 맞춰 비교한다. 거래가 드문 곳이면 한 건의 높은 가격에 기대지 않는다. 그다음 낙찰가, 취득 비용, 수리비, 점유 관련 비용, 보유 기간 동안의 이자와 관리비, 매도 비용을 따로 입력한다. 계산기 한 칸에 ‘기타 비용’으로 뭉쳐 넣으면 나중에 빠진 항목을 찾기 어렵다.

이번 가정에서 매도가가 1,000만 원 낮아지면 세전 차이는 약 817만 원으로 줄어든다. 수리가 길어져 대출을 석 달 더 쓴다면 이자만 약 206만 원이 추가된다. 숫자 두 개만 바꿨는데 여유가 확 줄어든다. 반대로 예상 매도가를 1,000만 원 높여 수익을 맞추는 계산은 위험하다. 시장이 내 계산에 맞춰 움직여 주지는 않는다.

대출 계산에서도 흔한 착각이 있다. 대출금은 수익이 아니라 나중에 갚을 돈이다. 내 현금이 적게 들어갔다고 수익률이 높아 보일 수 있지만, 잔금일에 필요한 현금과 매도 지연을 버틸 자금은 따로 확인해야 한다. 경락잔금대출은 입찰 전 상담에서 들은 금액이 최종 실행액이라고 단정할 수 없다. 나는 대출이 예상보다 적게 나오는 경우를 넣어 보고도 잔금을 치를 수 있는지 먼저 본다.

계산기에 없는 권리와 점유는 서류에서 찾는다

수익 계산이 잘 나와도 매각물건명세서에서 멈춘 적이 여러 번 있다. 임차인의 대항력과 배당요구, 인수할 권리나 금액, 실제 점유 상태가 계산기 화면에는 자동으로 뜨지 않는다. 등기사항증명서의 권리 순서만 보고 끝내지 않고 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 자료를 서로 대조한다. 문서끼리 내용이 다르면 현장 확인과 추가 조사가 필요하다.

특히 점유자에게 건네는 돈을 ‘명도비 300만 원’으로 미리 확정해 두면 곤란하다. 협의로 끝날 수도 있지만, 시간이 오래 걸리거나 법적 절차가 필요한 경우도 있다. 그동안 이자와 관리비가 쌓인다. 반대로 보증금 인수 가능성이 있는 물건을 단순한 명도 비용으로 처리하면 계산 자체가 무너진다. 초보라면 권리관계가 명확하지 않은 물건의 높은 예상 수익률을 믿고 들어갈 이유가 없다.

입찰가 상한은 기대 수익에서 거꾸로 구한다

내가 이 물건에서 세전 최소 2,000만 원의 여유를 원한다면, 앞의 가정대로 계산한 입찰가 상한은 약 2억 1,317만 원이다. 예상 매도가 2억 5,500만 원에서 기타 비용 약 2,183만 원과 원하는 여유 2,000만 원을 빼서 얻은 값이다. 처음 생각한 2억 1,500만 원은 이 기준을 약 183만 원 넘는다. 세금과 매도 지연 위험까지 생각하면 입찰가를 더 낮추거나 물건을 보내는 편이 맞을 수 있다.

계산기의 장점은 숫자를 빨리 바꿔 볼 수 있다는 데 있다. 다만 그 숫자를 고르는 일은 여전히 사람 몫이다. 나는 입찰 직전에 예상 매도가를 한 번 낮추고, 수리비와 보유 기간을 한 번 늘려 본다. 그렇게 해도 감당할 만한 물건에만 입찰표를 쓰는 쪽이, 낙찰 뒤에 계산기를 다시 켜며 놀라는 일보다 훨씬 편했다.