청주 용암동 아파트 경매, 8회 유찰 553만

한줄 요약

8회 유찰로 인한 최저가 매력, 하지만 유찰 이유 꼼꼼히 살펴야 합니다.

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경매물건 주소 보기 충청북도 청주시 상당구 용암동 2108 용암주공아파트1단지 101동 1층 101호

청주시 상당구 용암동에 위치한 용암주공아파트 1단지 101동의 1층 101호입니다. 면적은 49.8㎡(약 15.1평)로, 소형 아파트입니다. 주거 환경은 아파트 단지 내에 있어 전반적으로 나쁘지 않습니다만, 교통편이 다소 불편할 수 있습니다. 대중교통이나 도보로 이동하기에는 약간의 불편이 따를 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 9,600만원에서 시작했지만, 현재 최저입찰가는 553만원으로 감정가의 5% 수준입니다. 인근 아파트 시세와 비교하면 약 95% 할인된 가격으로, 솔직히 말하면 상당히 저렴합니다. 예상 낙찰가는 580만원 전후로 보고 있습니다. 이 정도 가격이라면 매력적일 수밖에 없습니다만, 그만큼 경매에 참여하는 입찰자들이 많을 수도 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2025년 6월 27일 경매개시결정으로, 큰 문제는 없어 보입니다. 하지만, 임차인 현황에 대한 등기부 및 현황조사서 확인이 필요합니다. 특이사항이 없다고는 하지만, 임차인의 대항력 여부는 반드시 확인해야 합니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮아 보입니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 이런 물건은 명확한 이유로 유찰된 경우가 많습니다. 즉, 주변 개발 호재가 없거나, 아파트 자체의 매력이 떨어져 수요가 적을 수 있다는 점입니다. 하지만, 반대로 말하면 경쟁률이 낮을 수도 있다는 점에서 기회가 될 수 있습니다. 월세 전환 시 예상 수익률은 연 10% 이상도 가능할 것으로 보입니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말해서, 예상 경쟁률은 다소 높을 것으로 보입니다. 최저입찰가가 워낙 낮기 때문에, 입찰자들이 몰릴 가능성이 큽니다. 권장 입찰가는 600만원 이하로 보며, 취등록세 약 26만원을 포함해 총 투자금은 약 580만원 전후로 예상됩니다. 이 정도 가격에 입찰한다면, 리스크는 있지만 그만큼 수익률도 기대할 수 있는 상황입니다.