청주 오창읍 토지 경매, 2회 유찰 6.7억

한줄 요약

이 물건, 2회 유찰로 가격이 31% 내려갔지만, 공유지분 도로 문제와 임차인 권리포기는 반드시 살펴봐야겠네요.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 충청북도 청주시 청원구 오창읍 양청리 708

청주시 청원구 오창읍 양청리에 위치한 이 토지는 831.2㎡(251.4평)에 이르며, 주변은 주거지역으로 개발 가능성이 높은 곳입니다. 교통은 조금 불편할 수 있지만, 청주시 중심부와의 접근성은 나쁘지 않습니다. 제시 외 건물과 여러 부속물들이 포함된 일괄매각 물건이라 다양한 활용이 가능합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 9억 6,173만원인데, 이번 경매에서는 6억 7,321만원으로 시작합니다. 이는 감정가 대비 31% 할인된 가격입니다. 인근 시세와 비교해볼 때, 유찰로 인한 가격 하락이 꽤 매력적입니다. 예상 낙찰가는 7억 687만원 전후로 보이며, 취등록세까지 포함하면 총 투자금은 약 7억 4천만원 정도로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 7월 27일 설정된 근저당권으로, 이 부분은 경매로 소멸됩니다. 임차인이 배당요구 철회 및 대항력 포기 서면을 제출한 점은 긍정적입니다. 다만, 제시 외 건물과 공유지분 도로 문제는 복잡할 수 있어 등기부 및 현황조사서를 꼭 확인해야 합니다. 법정지상권 문제는 없을 것으로 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 2회 유찰로 가격 매력은 높아졌지만, 도로로 사용 중인 공유지분이 걸립니다. 이런 점을 감안할 때, 투자 매력은 중간 정도로 판단됩니다. 개발 가능성이 있다면 매수 후 가치 상승을 노릴 수 있지만, 도로 사용 문제 해결은 필수입니다. 월세 전환 시 연 4% 수익률을 기대할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 중간 수준으로 보입니다. 권장 입찰가는 7억 전후가 적정해 보이며, 이보다 높아질 경우 리스크가 커질 수 있습니다. 취등록세 약 3,251만원을 감안하면 총 투자금 약 7억 4천만원 정도 예상됩니다. 입찰 전, 공유지분 문제를 해결할 수 있는지 꼼꼼히 확인하고 들어가야 합니다.