창원 동읍 상가 경매, 10회 유찰 763만

한줄 요약

솔직히 말하면, 10회 유찰된 경매물건은 신중히 검토해야 하지만, 최저가 763만 원은 상당히 매력적인 가격입니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/3302

경매물건 주소 보기 경상남도 창원시 의창구 동읍 의창대로 905, 5층 501호 (창원1차비룡벨로스텔라)

이번 경매 물건은 창원시 의창구 동읍에 위치한 비룡벨로스텔라의 5층 501호입니다. 창원1차라는 이름답게 단지 내에서 상대적으로 높은 층에 위치하고 있으며, 주변은 비교적 조용한 주거 환경입니다. 교통은 다소 불편할 수 있지만, 주변에 상업시설과 생활편의시설이 어느 정도 갖춰져 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 8,100만 원이었지만, 현재 최저입찰가는 763만 원으로 감정가의 4%에 불과합니다. 10회 유찰로 인해 96% 할인된 가격인데요, 이런 경우는 정말 드물죠. 인근 비슷한 물건의 실거래가가 대략 1억 5천만 원 전후인 것을 고려하면, 현재 최저입찰가는 파격적입니다. 예상 낙찰가는 801만 원 전후로 예상되며, 취등록세 포함 총 투자금은 약 837만 원으로 계산됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 9월 4일 압류로 설정되어 있습니다. 특이사항은 별도로 없지만, 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 반드시 확인이 필요합니다. 임차인의 대항력 여부와 배당 순위가 어떻게 되는지에 따라 명도 난이도가 달라질 수 있습니다. 유치권이나 법정지상권도 현재로서는 문제될 가능성은 낮아 보입니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상 이렇게 많은 유찰이 있었다는 것은 뭔가 숨겨진 리스크가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. 하지만, 이런 초저가 물건은 리스크를 감수하고라도 도전해볼 만한 가치가 있습니다. 예상 수익률은 높은 편이며, 만약 월세 전환 시 연 12% 이상의 수익률을 기대할 수 있을 것입니다. 다만, 주변 개발 호재는 현재로선 뚜렷하지 않다는 점은 아쉽습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 이런 물건은 경쟁률이 낮을 수도 있습니다. 과거 유찰 이력 때문이죠. 권장 입찰가는 최저입찰가에 근접한 770만원 정도로 잡고, 그 이상의 리스크를 감수할 수 있다면 조금 더 높게 입찰할 수도 있습니다. 다만, 입찰 전에 임차인 현황과 기타 권리관계를 철저히 분석하는 것이 필수입니다.