김해 장유동 아파트 경매, 신건 4.7억

한줄 요약

첫 매각되는 신건으로, 김해 장유동에서 85.0㎡의 아파트가 감정가 그대로 경매에 나와 있지만, 임차인 현황 확인은 필수입니다.

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경매물건 주소 보기 경상남도 김해시 장유동 847 율하자이힐스테이트 105동 6층602호

경상남도 김해시 장유동의 율하자이힐스테이트 105동 602호 아파트입니다. 면적은 85.0㎡(약 25.7평)로, 가족이 살기에도 충분한 크기입니다. 주변에는 각종 편의시설과 교육기관이 잘 갖춰져 있어 생활환경이 좋습니다. 교통도 나쁘지 않은데, 대중교통을 이용하기에 불편함이 없을 정도입니다.

가격이 말해주는 것

감정가와 최저입찰가가 동일한 4억 6,900만원입니다. 신건이라 유찰된 기록이 없고, 처음부터 감정가 100%로 시작합니다. 인근 아파트 시세를 비교해보면, 비슷한 면적의 거래가가 5억을 넘는 경우도 있어서, 시세 대비 저렴하지는 않지만, 가격이 크게 나쁘지도 않습니다. 예상 낙찰가는 감정가와 비슷할 것으로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 8월 7일 근저당권입니다. 근저당권이 말소기준이므로, 이후의 권리들은 경매로 소멸될 가능성이 높습니다. 하지만, 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 명확히 확인해야 합니다. 특이사항은 없지만, 임차인의 대항력 여부를 반드시 체크해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 신건이라 시장 반응을 예측하기 어렵습니다. 하지만 위치적 장점과 면적을 고려했을 때, 향후 가치 상승 가능성은 있어 보입니다. 예상 수익률 측면에서는 월세로 전환 시 연 4% 정도의 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 임차인 문제나 명도 과정의 어려움은 리스크로 작용할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상 첫 매각이라 경쟁률이 낮지는 않을 것 같습니다. 권장 입찰가는 감정가에서 약간의 여유를 두고 4억 7천만원 안팎이 적당할 듯합니다. 취등록세는 약 2,265만원 정도 예상하고, 총 투자금액은 5억 초반대가 될 것으로 보입니다. 임차인 문제만 명확히 확인된다면, 입찰해 볼 만한 가치가 있습니다.