김해 마사리 토지 경매, 3회 유찰 8천만

한줄 요약

3번 유찰로 가격이 많이 내려갔지만, 분묘와 타인 점유로 인해 리스크가 존재하는 토지입니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 경상남도 김해시 생림면 마사리 128-17

경상남도 김해시 생림면 마사리 소재의 토지입니다. 면적은 769.3㎡로 약 232.7평 정도 되네요. 주위는 전형적인 농촌 마을이고, 교통은 다소 불편할 수 있습니다. 주변에 큰 상권이나 편의시설은 기대하기 어려울 것 같아요.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 6,162만원이었지만, 현재 최저입찰가는 8,973만원으로 무려 66% 할인되었습니다. 인근의 비슷한 토지가 평당 약 100만원 정도에 거래되는 것을 고려하면, 이번 경매물건은 평당 약 38만원으로 60% 이상 저렴한 가격입니다. 예상 낙찰가는 최저입찰가 기준으로 9,422만원 전후로 예상해볼 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

가장 먼저 확인할 사항은 2020년 4월 28일 설정된 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리로, 경매로 인해 말소될 권리입니다. 특이사항으로는 일괄매각 물건으로 제시외 건물도 포함됩니다. 서측 인접필지에서 점유하고 있다는 점과 육안으로 확인되지 않는 분묘가 존재할 가능성이 있어, 이 부분은 꼭 체크해야 합니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건의 가장 큰 리스크는 분묘와 타인 점유 문제입니다. 분묘가 발견되면 분묘기지권 문제로 인해 명도에 큰 어려움을 겪을 수 있습니다. 타인 점유로 인해 경계 확정도 필요해 보여 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 예상 수익률을 계산해보면, 월세 전환시 연 5% 정도 수익률을 기대할 수 있겠지만, 이는 명도와 경계 문제 해결이 전제되어야 합니다.

내가 입찰한다면

경매에 참여하려는 사람들이 많아질 가능성은 낮아 보입니다. 예상 경쟁률은 낮을 것으로 판단됩니다. 권장 입찰가는 9,400만원 이하로 설정해볼 수 있겠네요. 취등록세를 포함한 총 투자금은 약 9,422만원이 될 것으로 보입니다. 리스크가 상당한 물건이니, 이 부분을 충분히 감안하여 입찰 여부를 결정해야 합니다.