유성 복용동 상가 경매, 6회 유찰 3,823만

한줄 요약

유성구 복용동의 상가가 6회 유찰로 최저가 3,823만원, 말 그대로 기회일 수도.

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경매물건 주소 보기 대전광역시 유성구 복용동 236-3 대전도안더리브시그니처 1층에이107호

대전 유성구 복용동에 위치한 대전도안더리브시그니처 1층 에이107호 상가입니다. 면적은 약 46.6㎡(14.1평)으로, 지식산업센터 내 상가로 분류되어 있습니다. 인근은 대전 도안신도시가 위치해 있어 교통과 생활 인프라가 점점 개선되고 있는 지역입니다. 하지만 솔직히 말하면, 지식산업센터 내 상가는 일반 상가에 비해 임대 수요가 제한적일 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 3억 2,500만원이었으나, 최저입찰가는 3,823만원으로 무려 89% 할인된 상태입니다. 인근 상가 시세를 비교하면 대략 3억원 내외로 형성되어 있어 상당한 가격 매력이 있는 건 사실입니다. 예상 낙찰가는 4,014만원 전후로 보이며, 저렴한 가격에 비해 높은 수익률을 기대할 수 있을지도 모릅니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2024년 1월 5일 설정된 근저당권입니다. 모든 권리가 최저가로 낙찰될 경우 말소될 가능성이 높습니다. 하지만 임차인 현황이 명확하지 않다는 점에서 임차인 대항력 여부를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 유치권이나 법정지상권의 존재 가능성은 낮아 보이지만, 등기부 및 현황조사를 통해 확실히 해야 합니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 6회 유찰된 물건은 매력적인 동시에 리스크도 큽니다. 유찰 이유가 명확하지 않은 만큼, 물건 자체의 결함이나 임차인의 문제일 수 있습니다. 하지만 최저가 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 기회이기도 합니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 10% 이상도 가능할 것으로 보입니다. 다만, 지식산업센터라는 특성상 임차 수요가 제한적일 수 있다는 점은 감안해야 합니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 이 물건의 경쟁률은 낮을 것으로 예상됩니다. 입찰자는 많지 않을 것으로 보이며, 최소 입찰가에서 약간 상향 조정한 4,000만원 초반대가 적정할 듯합니다. 취등록세 약 184만원을 포함해 총 투자금 약 4,200만원을 예상할 수 있습니다. 하지만 임차인 문제나 명도 난이도를 충분히 검토한 후에 참여하는 것이 안전하다고 생각합니다.