오피스텔 경매를 몇 번 받아봤더니, 싸게 보여도 돈이 새는 구멍이 있더라
입찰장에서는 오피스텔이 참 만만해 보인다
얼마 전 법원 입찰장에 갔는데, 초보 투자자로 보이는 분들이 오피스텔 사건 앞에서 오래 서 있더군요. 감정가 1억 8천만 원짜리가 2회 유찰돼서 최저가가 1억 1천만 원대까지 내려온 물건이었습니다. 겉으로 보면 싸 보입니다. 역세권이고, 건물도 10년 안쪽이고, 사진상 내부도 나쁘지 않았습니다.
그런데 제가 현장에서 오래 보니 오피스텔은 숫자가 예쁘게 보일수록 한 번 더 의심해야 합니다. 아파트처럼 시세가 단순하지 않고, 월세 수익률만 보고 들어갔다가 관리비, 공실, 대출, 세금에서 수익이 깎이는 경우가 많습니다. 특히 경매 물건은 점유자 문제까지 붙으면 생각보다 오래 묶입니다.
저도 처음에는 오피스텔을 가볍게 봤습니다. 소액으로 시작할 수 있고, 낙찰받으면 바로 월세 놓으면 된다고 생각했죠. 근데 실제로는 잔금 넣고, 명도하고, 수리하고, 임차인 맞추는 데까지 시간이 걸립니다. 그 기간 동안 이자는 계속 나갑니다.
싸게 낙찰받아도 월세 계산이 틀리면 남는 게 없다
예를 들어 최저가 1억 1천만 원인 오피스텔을 1억 2천만 원에 낙찰받았다고 치겠습니다. 주변 월세가 보증금 1천만 원에 월 55만 원이라면 겉보기 수익률은 꽤 괜찮아 보입니다. 그런데 여기서 빼야 할 게 많습니다.
- 취득세와 등기비용
- 대출이자
- 관리비 체납 여부
- 중개수수료와 임대 공실 기간
- 도배, 장판, 에어컨, 전기 설비 수리비
- 재산세와 종합소득세 부담
제가 예전에 낙찰받았던 한 오피스텔은 낙찰가는 괜찮았는데, 막상 열어보니 에어컨 실외기 문제가 있었습니다. 세입자 구하려면 고쳐야 했고, 수리비가 80만 원 정도 나왔습니다. 도배와 청소까지 하니 150만 원이 넘었습니다. 별것 아닌 것 같아도 월세 3개월치가 순식간에 날아간 겁니다.
초보 때는 낙찰가만 봅니다. 그런데 실제 수익은 낙찰가가 아니라 보유하는 동안 남는 현금흐름에서 나옵니다. 월세 55만 원을 받아도 이자 30만 원, 공실 대비 5만 원, 수선비 적립 5만 원, 세금까지 감안하면 손에 남는 돈은 생각보다 얇습니다.
오피스텔 권리분석에서 놓치기 쉬운 부분
오피스텔 경매에서 제일 먼저 보는 건 말소기준권리입니다. 근저당, 압류, 가압류 중 무엇이 기준이 되는지 확인하고, 그 뒤에 붙은 권리는 원칙적으로 소멸되는지 봐야 합니다. 여기까지는 많이들 압니다. 문제는 임차인입니다.
오피스텔은 주거용으로 쓰이기도 하고 업무용으로 쓰이기도 합니다. 임차인이 전입신고를 했는지, 확정일자가 있는지, 배당요구를 했는지에 따라 인수할 보증금이 생길 수 있습니다. 특히 현황조사서와 매각물건명세서를 대충 보면 안 됩니다. 문구 하나가 돈입니다.
예전에 본 물건 중에 임차인이 보증금 3천만 원에 들어와 있었고, 겉으로는 배당으로 다 해결될 것처럼 보였습니다. 그런데 배당요구 종기 안에 제대로 배당요구를 하지 않은 흔적이 있었습니다. 이런 경우는 낙찰자가 보증금을 떠안을 가능성이 생깁니다. 입찰가를 500만 원 싸게 쓰는 문제가 아니라, 3천만 원을 더 내야 할 수도 있는 문제입니다.
현장에서 제가 꼭 확인하는 건 세 가지입니다. 첫째, 등기부상 권리 순서. 둘째, 임차인의 대항력과 배당요구. 셋째, 관리사무소를 통한 체납 관리비입니다. 관리비는 전액 인수되는 건 아니지만 공용부분 체납은 낙찰자가 부담하는 경우가 많아 입찰가에 반영해야 합니다.
시세조사는 네이버 숫자만 보면 위험하다
오피스텔은 같은 건물 안에서도 층, 방향, 전용면적, 주차 가능 여부, 내부 상태에 따라 가격 차이가 큽니다. 네이버 부동산에 매물이 1억 5천만 원으로 올라와 있다고 해서 그게 실제 거래가라는 뜻은 아닙니다. 호가와 실거래가는 다릅니다.
저는 오피스텔을 볼 때 최소한 세 가지를 같이 봅니다. 국토교통부 실거래가, 현재 임대 매물, 해당 건물 주변 중개사 통화입니다. 중개사에게는 그냥 시세 얼마냐고 묻지 않습니다. “이 호실이 이 가격에 나오면 며칠 안에 나가겠냐”, “월세는 실제로 얼마까지 맞춰야 계약되냐”처럼 물어봅니다. 그래야 분위기가 나옵니다.
특히 대학가나 업무지구 근처 오피스텔은 계절 영향을 받습니다. 2월, 8월에는 수요가 붙는데 5월이나 11월에는 문의가 확 줄기도 합니다. 공실 한 달이면 수익률이 바로 흔들립니다. 연 수익률 6%라고 계산했는데 공실 두 달 나면 체감은 완전히 달라집니다.
초보라면 피하는 게 나은 오피스텔도 있다
제가 초보 투자자에게 조심하라고 말하는 오피스텔 유형이 있습니다. 첫째는 세대수가 너무 적은 건물입니다. 거래 사례가 적으면 매도할 때 가격을 잡기 어렵습니다. 둘째는 관리비가 높은 물건입니다. 월세는 50만 원인데 관리비가 18만 원이면 임차인 입장에서는 부담이 큽니다.
셋째는 주변에 신규 오피스텔 공급이 계속 나오는 지역입니다. 새 건물이 들어오면 기존 건물은 월세 경쟁에서 밀릴 수 있습니다. 넷째는 불법 구조 변경이 의심되는 물건입니다. 복층, 다락, 확장 같은 부분이 좋아 보여도 나중에 원상복구 문제가 생길 수 있습니다.
그리고 제일 위험한 건 “유찰 많이 됐으니 싸다”는 생각입니다. 경매에서 유찰은 기회일 수도 있지만, 시장이 이미 그 물건의 약점을 알고 피했다는 신호일 수도 있습니다. 3회 유찰된 물건이면 왜 사람들이 안 들어갔는지 먼저 봐야 합니다. 수익률표보다 현장 답사가 먼저입니다.
오피스텔 경매는 작은 돈으로 배우기 좋지만, 쉽게 보면 비싸게 배운다
오피스텔은 분명 장점이 있습니다. 아파트보다 진입금액이 낮고, 월세 세팅이 빠른 지역도 있습니다. 역세권 소형 오피스텔은 꾸준히 임차 수요가 붙는 경우도 많습니다. 잘 고르면 현금흐름을 만드는 데 쓸 만합니다.
다만 경매에서 오피스텔을 볼 때는 “얼마나 싸게 받느냐”보다 “받은 뒤에 돈이 얼마나 덜 새느냐”가 더 중요합니다. 낙찰가를 낮게 써도 명도 지연, 체납 관리비, 공실, 수리비가 겹치면 수익은 금방 사라집니다.
저는 초보라면 처음부터 고수익 물건을 찾기보다, 권리관계가 단순하고 임대 수요가 확인되는 물건부터 보라고 말합니다. 수익률 1~2% 더 먹겠다고 복잡한 임차인 있는 물건에 들어가는 건 경험값을 너무 비싸게 치를 수 있습니다. 경매는 싸게 사는 기술이기도 하지만, 안 들어가야 할 물건을 걸러내는 일이 더 큰 기술입니다.
