금산 만악리 부동산 경매, 2회 유찰 1.6억

한줄 요약

2회 유찰로 가격이 매력적이지만, 분묘기지권 가능성과 임차인 현황이 변수입니다.

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경매물건 주소 보기 충청남도 금산군 진산면 만악리 534-3

충청남도 금산군 진산면 만악리에 위치한 부동산으로, 면적은 약 3,200평(10,581㎡)입니다. 공장 및 주거용 숙소로 사용 중인 건물이 포함되어 있으며, 일부는 자연림 상태로 분묘 소재 여부가 불분명하다는 점이 주의할 사항입니다. 주변은 전형적인 공장 밀집 지역으로, 대중교통 접근성이 뛰어나지는 않지만 도로 접근성은 양호합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 3억 3,336만원이지만, 2회 유찰로 최저입찰가는 1억 6,334만원까지 내려왔습니다. 이는 감정가 대비 51% 할인된 가격으로 인근 시세와 비교했을 때 상당히 매력적입니다. 보증금 20%를 포함한 총 투자금은 약 1억 7,151만원으로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 7월 18일 설정된 근저당권입니다. 특이사항으로는 공장 및 광업재단 저당법에 따라 기계기구가 포함되지만 일부 소재불명이라는 점, 그리고 분묘가 존재할 경우 분묘기지권이 성립할 여지가 있다는 점입니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 반드시 확인해야 하며, 임차인 대항력 여부가 중요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 51% 할인된 가격은 투자 관점에서 상당히 매력적입니다. 하지만 분묘기지권과 임차인 대항력 문제가 해결되지 않으면 큰 리스크가 될 수 있습니다. 예상 수익률을 계산해보면 월세 수익을 통한 연 5% 이상은 기대할 수 있습니다. 주의할 점은 매각기일 전에 충분한 조사와 권리분석이 필요하다는 것입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 예상 경쟁률은 중간 정도 될 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 1억 7,151만원으로 설정하고, 취등록세 약 788만원을 포함한 총 투자금을 1억 9천만원 이하로 맞추는 것이 좋겠습니다. 명도 과정이나 임차인과의 협상이 변수로 작용할 수 있으니 사전 조사를 철저히 해야 합니다.