투룸월세 놓으려고 빌라를 보러 갔다가 입찰을 접었다

얼마 전 투룸월세를 놓기 좋겠다는 빌라를 보러 갔다가 입찰을 접었다. 역까지 걸어서 8분, 방 두 개에 채광도 괜찮았다. 인근 중개업소에서는 보증금 1,000만 원에 월세 75만 원쯤 받을 수 있다고 했다. 그런데 법원 서류에 적힌 임차인의 전입일을 다시 보니, 월세 계산보다 먼저 풀어야 할 문제가 있었다.

경매장에서 투룸은 인기가 꽤 있다. 혼자 살기엔 넉넉하고, 신혼부부나 두 사람이 함께 살 집을 찾을 때도 후보에 오른다. 그래서인지 낙찰가를 적기 전부터 월세 70만 원에 12개월을 곱하는 분도 많다. 나도 초반에는 그랬다. 실제로 돈이 들어오는 시점과 그 돈을 받기까지 드는 비용을 빼먹으면, 종이 위 수익률은 금방 무너진다.

월세 75만 원보다 먼저 본 날짜

그 물건의 매각물건명세서에는 점유 중인 임차인이 있었다. 내가 제일 먼저 대조한 건 전입일, 점유 관계, 확정일자, 배당요구 여부, 그리고 등기부의 권리 설정일이었다. 임차인이 낙찰자에게 대항할 수 있는지, 보증금을 배당으로 얼마나 돌려받을 수 있는지에 따라 내가 부담할 돈이 달라질 수 있기 때문이다. 서류에 적힌 날짜 하나만 보고 승계 여부를 단정할 수는 없다.

처음 현황조사보고서를 읽었을 때는 임차인 보증금이 2,000만 원인 줄 알았다. 그런데 매각물건명세서에는 4,000만 원으로 적혀 있었다. 단순 오기인지, 계약이 갱신됐는지, 조사 당시 확인된 내용이 달랐는지 알 수 없는 상태였다. 나는 법원경매정보에서 열람할 수 있는 서류와 등기부를 다시 대조했고, 확인되지 않은 금액을 내 쪽에 유리하게 가정하지 않았다. 그날 입찰을 접은 이유다.

초보 때 이런 차이를 보면 ‘낙찰받고 확인하면 되겠지’ 하고 넘어가기 쉽다. 하지만 투룸월세 투자에서 보증금은 수익률표의 작은 주석이 아니다. 임차인의 권리와 실제 배당 결과에 따라 낙찰자가 추가로 감당해야 할 금액이 생길 수 있다. 이해가 안 되는 임차관계가 남아 있다면 입찰가를 몇백만 원 낮추는 것으로 해결될 문제가 아닐 때가 있다.

받을 수 있는 월세와 실제 들어오는 월세

권리관계가 단순한 다른 투룸을 가정해 보자. 낙찰가 1억 5,000만 원, 취득 관련 비용과 수리비를 합쳐 1,000만 원, 임대 조건은 보증금 1,000만 원에 월세 70만 원이라고 치자. 연간 월세는 840만 원이다. 여기까지만 쓰면 꽤 괜찮아 보인다.

그런데 퇴거와 수리를 거쳐 세입자를 구하는 데 두 달이 걸리면 첫해 월세는 700만 원이다. 관리되지 않은 투룸에서는 도배와 장판 외에 보일러, 누수, 싱크대가 한꺼번에 돈을 요구하기도 한다. 중개보수, 공실 기간의 관리비와 공과금, 대출이자, 보유 중 발생하는 세금도 남아 있다. 실제 부담액은 취득 방식과 지역, 보유 주택 수, 대출 조건에 따라 달라지니 물건별로 다시 계산해야 한다.

나는 월세 호가를 그대로 매출로 쓰지 않는다. 같은 동네라도 엘리베이터 유무, 주차, 층수, 반지하 여부에 따라 계약 금액이 크게 갈린다. 중개업소에 현재 나온 물건의 호가뿐 아니라 최근 실제 계약된 조건과 공실 기간을 묻는다. 한 곳에서 들은 ‘월세 75만 원 가능’이라는 말만으로는 입찰가를 못 정한다.

투룸월세는 방 두 개만 같다고 같은 물건이 아니다

현장에 가면 사진에서 안 보이던 것들이 드러난다. 방문이 열려 있을 때는 넓어 보였는데 가구를 놓으면 동선이 막히는 집이 있다. 작은 방은 침대 하나가 들어가면 책상 놓을 자리가 없기도 하다. 같은 투룸이라도 거실과 두 방의 쓰임이 분명한 집은 임차 수요가 꾸준한 편이고, 방 하나가 창고처럼 쓰일 크기라면 월세를 낮춰도 오래 비어 있을 수 있다.

한 번은 시세보다 싸게 나온 투룸을 보고 신이 났다가 욕실 천장 얼룩 때문에 발길을 돌렸다. 위층에서 새는 물인지, 배관 문제인지 현장에서 확정할 수 없었다. 수리 견적을 받아도 누수 원인이 드러나기 전에는 총비용을 잡기 어렵다. 경매 물건은 내부를 충분히 확인하지 못하는 경우도 있으니, 확인하지 못한 부분에 수리비 여유를 두거나 입찰 자체를 포기하는 판단이 필요하다.

주변 임대 수요도 직접 걸어봐야 보인다. 역에서 가깝다는 광고와 달리 언덕이 가파르거나 밤길이 어두울 수 있다. 평일 저녁에 골목을 둘러보고, 주변 중개업소 두세 곳에 어떤 세입자가 많이 찾는지 묻는다. 같은 동네의 투룸월세 매물이 몇 달째 그대로 걸려 있다면, 그 이유를 알아야 내 물건의 공실 기간도 가늠할 수 있다.

명도와 잔금 일정은 수익 계산 안에 넣는다

낙찰받았다고 다음 달부터 월세가 들어오는 건 아니다. 점유자와 대화가 필요할 수 있고, 집을 비운 뒤에는 청소와 수리 일정이 기다린다. 현장에서 가장 아쉬운 실수는 ‘명도비는 대충 이 정도’라고 적어 놓고 잔금과 이자 날짜를 따로 계산하는 것이다. 퇴거가 한 달만 늦어져도 예상한 임대 시작일과 자금 계획이 함께 밀린다.

경락잔금대출도 입찰 전에 가능한 금액과 조건을 확인한다. 감정가나 낙찰가만으로 대출액이 정해진다고 생각하면 잔금 날 난감해진다. 금융기관 심사와 본인의 기존 대출, 물건 상태에 따라 결과가 달라진다. 나는 대출이 예상보다 적게 나오는 경우까지 놓고 자기자금이 얼마나 필요한지 계산한다. 월세로 이자를 갚겠다는 계획은 세입자가 들어온 뒤에야 작동한다.

투룸월세용 경매 물건을 볼 때 내 입찰가를 결정하는 건 가장 높은 월세가 아니다. 권리관계가 설명되는지, 보증금과 수리비를 감당할 수 있는지, 몇 달 비어도 버틸 수 있는지가 먼저다. 얼마 전 놓친 그 빌라도 다른 사람이 싸게 낙찰받았을지 모른다. 그래도 모르는 2,000만 원을 안고 방 두 개짜리 수익표를 믿는 것보다는, 다음 물건을 기다리는 편이 내 돈에는 맞았다.