건물매매 계약 직전 임대료 장부를 다시 봤더니

몇 해 전, 건물매매 계약서를 쓰기 직전에 임대료 입금 내역을 다시 본 적이 있습니다. 중개 자료에는 월세가 600만 원이라고 적혀 있었는데, 실제 통장에는 몇 달째 돈이 들어오지 않는 호실이 있더군요. 매도인은 곧 받을 돈이라고 했지만, 저는 그 말을 수익으로 계산할 수 없었습니다. 건물은 외벽보다 장부와 점유 상태에서 예상 밖의 비용이 더 자주 나옵니다.

월세 600만 원이라는 숫자부터 확인했습니다

가령 매매가 12억 원에 월세가 600만 원이면, 연 임대료 7,200만 원을 매매가로 나눈 표면 수익률은 6%입니다. 여기까지만 보면 괜찮아 보입니다. 그런데 한 달 공실을 잡으면 연 임대료는 6,600만 원입니다. 공용 전기료, 승강기 관리, 소규모 수선 등에 연 1,200만 원이 든다고 가정하면 5,400만 원이 남고, 매매가 대비 수익률은 4.5%로 내려갑니다. 실제 비용은 건물마다 다르니 이 숫자는 계산 방법을 보여 주는 예시입니다.

저는 매도인이 적어 준 임대료표를 그대로 믿지 않습니다. 호실별 임대차계약서, 최근 입금 내역, 관리비 부과·납부 내역을 나란히 놓습니다. 월세 100만 원인 점포가 석 달을 밀렸다면 그 300만 원은 아직 제 돈이 아닙니다. 관리비에 포함된 항목도 따로 봐야 합니다. 임차인이 낸 관리비 전액을 임대수익에 더하면서 같은 비용을 지출에서 빼먹으면 수익률이 예쁘게 부풀려집니다.

등기부가 깨끗해도 임차인은 남아 있습니다

경매 물건을 볼 때 권리분석부터 하듯, 일반 건물매매에서도 등기사항증명서를 먼저 봅니다. 토지와 건물의 소유자가 같은지, 근저당권이나 가압류가 있는지, 실제 매매 대상에 포함되는 필지가 어디까지인지 확인합니다. 매도인의 대출을 잔금으로 갚는 거래라면 말소 서류를 언제, 어떤 순서로 받을지도 계약 전에 맞춰 둡니다. ‘잔금 치르면 알아서 해준다’는 말만으로는 부족합니다.

그다음은 사람입니다. 현장에 가서 층마다 누가 쓰고 있는지 확인하고, 계약서의 임차인·보증금·계약 기간이 매도인이 준 목록과 맞는지 대조합니다. 상가건물 임대차보호법은 요건을 갖춘 임차인의 대항력과 건물 양수인의 임대인 지위 승계를 규정합니다. 건물을 산 뒤 보증금 반환 문제를 처음 알게 되면 늦습니다. 확정일자와 임대차 정보는 관할 세무서에서 확인할 수 있는 범위가 있으니, 필요한 서류와 이해관계 증빙을 갖춰 살펴봅니다. 계약서에 없는 사용자가 보이면 그 자리에서 사용 관계를 물어야 합니다.

보증금 2억 원을 승계하는 12억 원짜리 건물이라면 잔금으로 내는 현금만 볼 일이 아닙니다. 보증금은 나중에 반환할 채무입니다. 임차인이 빠져나갈 때 2억 원을 마련할 수 있는지까지 자금 계획에 넣어야 합니다. 특히 여러 점포의 계약 만기가 비슷하면 반환 시점이 한꺼번에 몰릴 수 있습니다.

현장에서 본 벽과 서류 속 건물이 다를 때

건축물대장에는 근린생활시설인데 현장에서는 주거 공간처럼 나뉘어 있거나, 옥상에 대장에 없는 공간이 붙어 있는 건물을 봅니다. 이런 모습은 임대료가 잘 나온다는 설명보다 먼저 확인할 일입니다. 정부24에서 건축물대장을 확인하고, 층별 용도·면적·위반건축물 표시를 현장과 대조합니다. 필요하면 관할 지자체에 해당 공간의 적법성과 원상회복 문제를 확인합니다. 건축물대장이 괜찮아 보여도 내부 칸막이와 실제 사용 상태까지 서류 한 장이 설명해 주지는 않습니다.

수리비도 대충 잡으면 곤란합니다. 비가 온 뒤 천장에 번진 자국, 지하실 냄새, 오래된 배관, 작동이 불안한 승강기는 견적을 받아야 가격에 반영할 수 있습니다. 저는 밝은 낮에 한 번 보고 끝내지 않습니다. 점포가 영업하는 시간에 다시 가서 소음과 출입 동선을 보고, 가능하면 비 온 뒤 누수 흔적도 확인합니다. 시세는 인근 매물의 호가만 보지 않고 국토교통부 실거래가 공개 자료와 주변 중개 현장의 거래 사례를 함께 비교합니다. 같은 골목이라도 도로 접면과 공실 상태가 다르면 가격이 달라집니다.

계약서에는 확인한 사실을 숫자로 남깁니다

건물매매 계약 전에는 임차인별 보증금과 차임, 미납 임대료, 승계할 계약의 범위를 별첨으로 붙이는 편입니다. 잔금일까지 새 임대차계약이나 조건 변경을 어떻게 처리할지, 근저당권 말소와 미납 공과금 정산은 누가 책임질지도 적습니다. 구두로 들은 ‘곧 나갈 점포’는 퇴거 날짜와 확인 방법이 계약서에 들어오기 전까지 공실로 계산하지 않습니다. 이 부분은 물건별 사정이 달라 계약서 작성 단계에서 법률 전문가와 문구를 확인하는 게 안전합니다.

세금도 뒤로 미루지 않습니다. 취득세와 등기 비용, 중개보수는 처음 들어가는 돈입니다. 건물과 토지의 가격 구분, 부가가치세 처리, 기존 임대사업의 승계 방식은 거래 구조에 따라 달라질 수 있어 계약 전에 세무사와 확인합니다. 예시 건물에서 대출 5억 원의 연 이자가 5%라면 이자만 2,500만 원입니다. 앞서 계산한 5,400만 원에서 이를 빼면 2,900만 원이고, 여기에는 원금 상환과 소득 관련 세금이 아직 반영되지 않았습니다. 금리가 오르거나 공실이 길어지면 여유는 더 줄어듭니다.

저는 건물매매에서 ‘얼마에 샀나’보다 ‘어떤 채무와 수선비를 함께 받았나’를 오래 기억합니다. 임대료 한 칸이 비어 있거나 현장과 서류가 다르면 계약 날짜를 늦추더라도 확인하는 편입니다. 건물은 급히 살 수 있어도, 잘못 승계한 문제는 서둘러 팔기 어렵거든요.