제주시 한경면 아파트 경매, 2회 유찰 4.3억

한줄 요약

매력적인 가격에 2회 유찰된 제주 한경면 아파트, 하지만 꼼꼼한 권리분석이 필수입니다.

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경매물건 주소 보기 제주특별자치도 제주시 한경면 대한로 887, 101동 101호 (청수리포엘)

이 물건은 제주특별자치도 제주시 한경면 대한로에 위치한 아파트로, 청수리포엘 단지 내 101동 101호입니다. 면적 정보는 없지만, 확장형 발코니와 테라스가 있어 넓은 공간 활용이 가능할 것으로 보입니다. 주변은 비교적 조용한 주거 지역으로, 교통 접근성은 다소 떨어질 수 있으니 이 점은 감안해야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 8억 9,500만원이나, 두 번의 유찰로 최저 입찰가는 4억 3,855만원까지 떨어졌습니다. 이는 감정가의 49% 수준으로, 인근 시세 대비 큰 폭의 할인을 제공합니다. 예상 낙찰가를 4억 6,047만원 전후로 잡고, 인근 시세와 비교해 여전히 경쟁력 있는 가격이라고 판단됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 10월 5일 설정된 근저당권입니다. 등기부와 현황조사서를 통해 임차인 현황을 반드시 확인해야 하며, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 염두에 두어야 합니다. 현재 정보로는 유치권이나 법정지상권에 대한 우려는 크지 않지만, 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 두 번의 유찰은 매력적이지만 그만큼 리스크가 있다는 신호일 수도 있습니다. 제주 지역의 특성상 관광 산업과 관련된 변수가 많고, 향후 수익률도 이에 따라 달라질 수 있습니다. 보수적으로 월세 전환 시 연 5% 수익률을 예상할 수 있지만, 이는 시장 상황에 따라 유동적입니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 다소 낮을 것으로 보이나, 제주 지역 특성상 변수가 많습니다. 권장 입찰가는 4억 6천만원대이며, 취등록세 약 2,118만원을 포함해 총 투자금은 4억 8천만원대가 될 것으로 예상됩니다. 한 가지 걸리는 점은, 명도 과정에서의 난이도입니다. 점유자 현황을 철저히 파악하고, 인도명령이 가능한지 미리 체크해야 합니다.