청주 명암동 부동산 경매, 3회 유찰 8.4억

한줄 요약

청주 명암동의 4962㎡ 부동산이 3회 유찰되어 감정가의 34% 수준인 8억 4,945만원에 경매로 나온 상황입니다.

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경매물건 주소 보기 충청북도 청주시 상당구 명암동 7-1

이 물건은 청주 명암동에 위치한 대규모 부동산으로, 면적이 무려 4962㎡(1501평)에 달합니다. 청주시 상당구에 위치해 있으며, 주변은 주로 농촌 지역으로 개발 가능성이 있는 토지입니다. 다만, 농지취득자격증명서를 발급받아야만 매입이 가능하다는 점에서 일정한 제한이 따릅니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 24억 7,653만원이었으나, 3회 유찰로 최저입찰가는 8억 4,945만원까지 내려왔습니다. 이는 감정가 대비 66% 할인된 가격으로, 인근 지역 시세와 비교해도 상당히 저렴한 편입니다. 만약 인근 시세가 유지된다면, 예상 낙찰가는 8억 9,192만원 전후로 볼 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서에서 확인이 필요하며, 유치권이나 법정지상권의 가능성은 현재로선 미지수입니다. 일괄매각 조건이므로 전체 토지에 대한 접근이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 가격 메리트가 크지만 농지취득자격증명서 발급이 관건입니다. 이 지역에 개발 호재가 있을 가능성도 있지만, 농지라는 특성상 발전 속도는 다소 더디게 진행될 수 있습니다. 예상 수익률은 인근 개발 계획에 따라 좌우될 것으로 보입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건은 경쟁률이 높을 가능성이 있습니다. 특히 대규모 토지를 찾는 투자자나 개발업체에게 매력적인 기회일 수 있죠. 권장 입찰가는 9억 내외가 적당할 듯하며, 취등록세 약 4,102만원을 포함해 총 투자금은 9억 4,047만원 정도로 예상됩니다. 다만 농지 취득 관련 리스크를 충분히 고려해야 합니다.