청주 내덕동 부동산 경매, 3.1억

한줄 요약

청주 내덕동 부동산 경매, 2회 유찰로 가격이 절반 이하로 떨어졌지만, 권리 관계와 경계 측량 문제가 관건입니다.

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경매물건 주소 보기 충청북도 청주시 청원구 내덕동 407-47

청주시 청원구 내덕동에 위치한 이 부동산은 1015㎡(307평) 규모로, 일괄 매각 대상입니다. 주변은 주거 지역으로, 상대적으로 조용한 환경이지만 교통 접근성이 다소 떨어질 수 있습니다. 특히, 목록5번 토지상에 있는 창고는 인접 토지에 걸쳐 있어 경계를 명확히 해야 하는 상황입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 6억 3,763만원이었지만, 2회 유찰로 인해 최저입찰가는 3억 1,244만원까지 하락했습니다. 이는 감정가의 48% 수준으로, 주변 시세와 비교해도 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 대략 3억 2,806만원 정도로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

가장 중요한 부분은 말소기준권리입니다. 2020년 8월의 근저당권과 가압류가 주요한데, 이보다 선순위 권리가 있는지 확인이 필요합니다. 또한, 임차인 현황은 현황조사서를 통해 명확히 해야 합니다. 일괄 매각이지만 경계 문제로 인한 법정지상권 문제가 발생할 가능성도 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 2회 유찰로 인한 가격 매력은 충분합니다. 하지만 창고의 경계 문제와 권리 관계는 신중히 접근해야 할 부분입니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 6% 정도로 무난합니다. 다만, 명도 과정에서 어려움이 예상될 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상 이런 물건은 경쟁률이 낮을 수 있습니다. 권장 입찰가는 3억 2천만원대로, 취등록세 약 1,509만원을 포함한 총 투자금은 대략 3억 3천만원 정도를 예상합니다. 경계 및 권리 관계를 철저히 확인한 후 입찰에 참여하는 것이 좋겠습니다.