괴산 청안면 임야 경매, 2회 유찰 4.1억

한줄 요약

가격은 매력적이지만, 법정지상권 이슈와 현황 확인이 필수인 물건입니다.

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경매물건 주소 보기 충청북도 괴산군 청안면 금신리 산66

솔직히 말하면, 괴산군 청안면 금신리의 이 부동산은 단순한 임야가 아닙니다. 면적은 9,141㎡(약 2,765평)로 꽤 넓지만, 지목은 '임야'라 되어 있으나 실제로는 법면과 건축 중단된 이행지 상태입니다. 주변 환경을 보면, 자연이 풍부하고 조용한 지역이라 향후 개발 가능성도 생각해볼 수 있습니다. 하지만 현재로선 교통이 불편하고, 생활 편의시설도 부족합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 11억 5,284만원이었지만, 두 번 유찰되면서 최저입찰가는 4억 1,217만원으로 떨어졌습니다. 감정가의 35% 수준으로, 가격만 보면 상당히 매력적입니다. 인근 지역의 유사 부동산 시세와 비교할 때 65% 할인된 셈입니다. 내 경험상, 예상 낙찰가는 약 4억 3,278만원 전후가 될 것으로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 8월 11일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황을 확인할 필요가 있으며, 가장 큰 변수는 법정지상권 성립 여부입니다. 목록 3번과 4번에 있는 건물들이 매각에서 제외되며, 이로 인한 법정지상권 문제는 명확하지 않은 상태입니다. 이 부분은 명도 난이도에도 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히, 가격적으로는 메리트가 있지만, 법정지상권 리스크와 임차인 현황 미확인 상태는 큰 악재입니다. 주의 깊게 권리분석을 하고, 명도 가능성을 철저히 검토해야 합니다. 만약 개발이 가능하다면, 장기적으로는 수익률이 높을 수 있으나, 현재로선 불확실성이 큽니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 그리 높지 않을 것으로 보입니다. 이런 리스크가 있는 물건은 입찰자가 신중해지기 마련이죠. 권장 입찰가는 4억 초중반대, 취등록세는 약 1,990만원 정도를 예상해야 합니다. 솔직히 말해, 리스크를 감수할 자신이 있다면 도전할 가치가 있지만, 그렇지 않다면 좀 더 안정적인 물건을 찾는 걸 추천합니다.