산업부동산 경매 공장 한 채를 보고 발길 돌린 이유
얼마 전 공장 경매 물건을 보러 갔다가 입찰표도 쓰지 않고 돌아왔습니다. 감정가보다 낮은 가격에 나온 데다 큰길에서 진입도 편해 보였죠. 그런데 현장에서 만난 이웃 공장 직원이 한마디 하더군요. “저 안에 있는 기계, 건물 주인 것 아닐 텐데요.” 그 말을 듣고 다시 들여다보니 제가 처음 계산한 가격에는 빠진 게 많았습니다.
산업부동산은 공장, 창고, 물류시설처럼 사업에 쓰는 부동산을 말합니다. 경매 화면에서는 땅과 건물 면적이 먼저 눈에 들어오지만, 실제 값은 누가 쓸 수 있는지, 어떤 설비를 넘겨받는지, 비워 받는 데 얼마가 드는지에 따라 달라집니다. 특히 공장은 싸게 낙찰받았다는 사실만으로 수익이 나지 않습니다.
공장 안의 물건까지 내 것이 되는 건 아니었다
그 물건의 감정평가서에는 건물과 토지 외에 제시외 구조물이 적혀 있었습니다. 현장에는 천장 크레인과 대형 기계도 있었고요. 처음에는 ‘설비까지 갖춘 공장’이라고 생각하기 쉬웠습니다. 하지만 기계에는 다른 회사 이름이 붙어 있었고, 점유자는 자기 소유라고 주장했습니다. 현장에서 본 물건과 법원이 파는 물건의 범위가 같다고 단정할 수 없는 상황이었죠.
저는 이런 때 감정평가서의 평가 대상, 매각물건명세서의 기재, 등기사항증명서와 현황조사보고서를 나란히 놓습니다. 민사집행법에 따라 매각물건명세서에는 점유자와 점유 권원 등에 관한 내용이 담기지만, 서류만으로 현장의 모든 소유관계가 확인되는 것은 아닙니다. 기계를 계속 쓸 수 있다고 가정하고 입찰가를 올리면, 나중에 기계 반출과 바닥 복구 비용까지 떠안을 수 있습니다.
공장 출입문에 붙은 유치권 주장도 마찬가지입니다. 종이 한 장 붙었다고 권리가 확정되는 건 아니지만, 무시하고 들어갈 일도 아닙니다. 누가 언제부터 무엇을 점유했는지, 공사대금 채권이 그 부동산과 관련되는지 자료를 확인해야 합니다. 저는 점유 관계가 불분명하면 수익 계산보다 명도에 걸릴 시간을 먼저 넉넉하게 잡습니다.
산업단지 공장은 살 사람부터 확인해야 한다
그 공장은 산업단지 안에 있었습니다. 이 조건은 매수자를 찾을 때 크게 작용합니다. 일반 공장처럼 ‘건물만 마음에 들면 누구에게나 팔 수 있겠지’ 하고 접근하면 곤란합니다. 산업단지의 관리기본계획과 입주 가능 업종, 입주계약 조건을 관리기관에 확인해야 합니다. 내 업종이 들어갈 수 있는지와 나중에 사 줄 기업의 범위가 얼마나 되는지는 서로 다른 문제입니다.
산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 시행규칙은 경매 등으로 입주기업체의 산업용지나 공장 등을 취득한 사람이 입주계약을 체결해야 하는 기간을 취득일부터 1년 이내로 정하고 있습니다. 기간 안에 계약을 체결하지 못하면 양도 의무가 생길 수 있습니다. 다만 해당 물건에 어떤 규정이 적용되는지는 취득 경위와 단지 상태에 따라 확인해야 합니다. 입찰 전 관리기관에 물건의 위치와 계획 업종을 구체적으로 알려주고 답을 받아두는 이유입니다.
제가 현장에서 확인하는 건 세 가지입니다.
- 현재 건물의 용도와 공장등록 내용이 현장 사용 상태와 맞는가
- 예상하는 매수자나 임차인의 업종이 입주 가능한가
- 전력 용량, 진입로, 상하차 공간이 그 업종에 실제로 맞는가
도면에는 진입로가 넓어 보여도 대형 차량이 회전하지 못하는 곳이 있습니다. 전력 증설이 어렵거나 비용이 크게 드는 공장도 있고요. 이런 차이는 시세표보다 현장에서 먼저 보입니다.
낙찰가 8억 4천만 원으로 끝나지 않는 계산
당시 제가 적어본 숫자는 이랬습니다. 낙찰가를 8억 4천만 원으로 가정하고, 취득 관련 세금과 등기 비용 5천만 원, 명도와 폐기물 처리 2천5백만 원, 누수·전기·바닥 보수 6천5백만 원, 보유 중 금융비용 3천5백만 원, 예상 밖 지출에 대비한 돈 4천만 원을 더했습니다. 총투입액은 10억 5천5백만 원입니다. 모두 그 물건을 검토하며 세운 가정치이지, 다른 공장에 그대로 적용할 단가는 아닙니다.
11억 5천만 원에 팔고 중개비 등 매각 비용으로 1천5백만 원을 쓴다고 가정하면, 세전 차액은 8천만 원입니다. 매도가가 5천만 원만 낮아져도 3천만 원으로 줄어듭니다. 실제 세금은 취득 주체와 보유 기간 등에 따라 달라 별도로 계산해야 하고, 대출 가능액도 입찰 전에 금융기관에 물건 자료를 주고 확인해야 합니다. ‘감정가보다 몇 퍼센트 싸다’는 말이 이 비용을 대신 계산해주지는 않습니다.
그날은 바닥 일부에 기름 자국도 보였습니다. 자국만으로 토양오염을 단정할 수는 없습니다. 그렇다고 도색 비용 정도로 넘길 수도 없죠. 과거 사용 업종을 확인하고 오염이 의심되면 조사 가능 여부와 비용을 알아봐야 합니다. 토양환경보전법에 따른 정화 문제가 생기면 손익표의 예비비 몇 천만 원으로 감당하기 어려울 수도 있습니다.
값을 깎기 전에 출구부터 그려봤다
주변 중개업소에는 매물 호가보다 최근 거래된 공장의 면적, 층고, 전력, 접도 조건을 물었습니다. 비슷한 면적이라도 트럭이 바로 들어가는 공장과 골목에서 후진해야 하는 공장은 같은 가격으로 보기 어렵습니다. 매수자가 설비를 철거해야 한다면 그 비용만큼 제시 가격도 내려갈 수 있고요.
이 물건은 점유 중인 기계의 소유관계를 확인하지 못했고, 예상 매수자의 입주 가능 업종도 좁았습니다. 입찰가를 더 낮추면 숫자는 나아질 수 있었지만, 그 두 가지가 풀리지 않은 상태에서 낙찰받고 싶지는 않았습니다. 경매장에서 빈손으로 나오는 날은 아쉽습니다. 그래도 산업부동산에서는 싸게 사는 기술만큼, 팔거나 쓸 수 없는 물건 앞에서 돌아서는 판단이 오래 남습니다.
