조치원 번암리 상가 경매, 5회 유찰 1.2억

한줄 요약

5회 유찰 후 8월 20일 입찰, 84% 할인된 매력적인 가격

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경매물건 주소 보기 세종특별자치시 조치원읍 번암리 61-6 1동 1층104호

세종특별자치시 조치원읍 번암리에 위치한 이 상가는 면적이 89.6㎡로 약 27.1평입니다. 현재 공실이며, 소매점 용도로 등록되어 있습니다. 단전 상태이므로, 전기 설치와 관련된 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 주변은 주거지와 상가가 혼재된 지역으로, 유동 인구는 많지 않지만, 조용하고 정갈한 분위기가 특징입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 7억 2,200만원이었으나, 현재 최저입찰가는 1억 2,134만원으로 감정가의 16%에 불과합니다. 인근 유사 상가의 시세를 고려하면 상당히 저렴한 편입니다. 감정가 대비 84% 할인된 가격이지만, 내 경험상 이렇게 많이 유찰된 물건은 입찰자들이 뭔가 꺼리는 점이 있는 경우가 많습니다. 예상 낙찰가는 1억 2,741만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2018년 7월 2일 설정된 근저당권입니다. 다행히도 임차인은 없는 것으로 보이나, 등기부와 현황조사서를 통해 정확한 확인이 필요합니다. 유치권이나 법정지상권이 발생할 가능성은 낮아 보이나, 이런 부분은 항상 신중하게 체크해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 투자할 가치가 있는지 고민해볼 필요가 있습니다. 저렴한 가격은 매력적이지만, 공실 상태와 단전 상태가 걸립니다. 상가로 활용할 경우 예상 수익률을 계산해보면 연 5% 정도로 나오지만, 위치적 특성상 공실 리스크가 있습니다. 조치원 지역의 개발 호재가 있거나 인구 증가가 기대된다면 장기적으로 긍정적인 투자일 수 있습니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 높지 않을 것으로 보입니다. 많은 유찰로 인해 입찰자들이 망설이는 상황이기 때문이죠. 권장 입찰가는 1억 1천만원에서 1억 2천만원 사이로 잡고, 취득세와 등록세를 합쳐 약 586만원의 추가 비용을 고려해야 합니다. 내 경험상, 이런 물건은 신중하게 접근하되, 확실한 수익 모델이 있다면 과감히 도전해볼 만합니다.