서산 명천리 토지 경매, 11회 유찰 5천만

한줄 요약

11회 유찰 후 8월 18일 재입찰, 법정지상권 여부가 관건입니다.

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경매물건 주소 충청남도 서산시 성연면 명천리 103-5

충청남도 서산시 성연면 명천리에 위치한 이 토지는 총 면적 2077.0㎡(628.3평)로, 장기적으로 개발 가능성이 있는 지역입니다. 하지만 현재는 농지와 일부 제시외 건부지로 구성되어 있습니다. 주변은 주로 농경지와 소규모 주거지가 혼재되어 있으며, 대중교통 접근성은 상대적으로 낮습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 1,050만원인데 반해, 현재 최저입찰가는 5,414만원으로 감정가의 약 48% 수준입니다. 인근의 유사 토지 시세와 비교해 봤을 때, 상당히 저렴하게 나온 편입니다. 예상 낙찰가는 5,685만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

가장 중요한 말소기준권리는 2006년 5월 25일의 압류입니다. 제시외 건물이 매각에서 제외되면서 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점이 큰 리스크로 작용할 수 있습니다. 게다가 농지 부분에 대해 농지취득자격증명이 필요하다는 점도 주의해야 합니다. 임차인 현황에 대해서는 등기부와 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 11회나 유찰된 데는 다 이유가 있죠. 제시외 건물과 관련된 법정지상권 문제와 농지 취득 문제는 투자자들에게 부담으로 작용할 수 있습니다. 그러나 토지 자체의 가격 메리트는 분명히 있습니다. 예상 수익률은 다소 낮지만, 장기적으로 개발 가능성이 있는 지역인 만큼 호재를 기대할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

이 물건에 입찰한다면 경쟁률은 상대적으로 낮을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 최저입찰가인 5,414만원에서 크게 벗어나지 않을 것입니다. 취등록세는 약 261만원으로 계산됩니다. 리스크를 감수할 준비가 되어 있다면, 저렴한 가격으로 좋은 기회를 잡을 수 있는 물건입니다.