장성 유탕리 부동산 경매, 2회 유찰 1억

한줄 요약

유탕리 부동산 경매, 2회 유찰로 44% 할인된 매력적인 가격, 그러나 임차인 현황 등 리스크 꼼꼼히 체크 필요.

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경매물건 주소 보기 전라남도 장성군 장성읍 유탕리 1008-5

전라남도 장성군 장성읍 유탕리에 위치한 부동산으로, 면적은 1700㎡(514.2평)입니다. 이 지역은 전형적인 농촌 지역으로, 도시와의 접근성은 다소 떨어지지만, 자연환경이 뛰어나고 조용한 분위기를 자랑합니다. 주변에 특별한 상업 시설이나 대중교통이 발달한 지역은 아니지만, 장성읍 중심과 가까워 기본적인 생활 인프라는 갖추어져 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 8,438만원이지만, 현재 최저입찰가는 1억 325만원으로 감정가의 56% 수준입니다. 두 번의 유찰로 인해 가격이 크게 내려갔습니다. 인근 지역의 부동산 시세와 비교했을 때도 상당히 매력적인 가격입니다. 예상 낙찰가는 1억 842만원 전후로, 이 가격이면 충분히 매력적인 투자처가 될 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2016년과 2017년에 설정된 근저당입니다. 일괄매각 대상이지만, 지상에 소재하는 이동식 컨테이너는 매각에서 제외된다는 점을 유의해야 합니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 꼭 확인해야 합니다. 이를 통해 임차인의 대항력을 확인하고, 예상 배당 순위를 파악하는 것이 중요합니다. 유치권이나 법정지상권 문제는 현재로서는 확인되지 않았지만, 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 두 번의 유찰로 인해 가격이 많이 내려간 점은 투자자 입장에서는 큰 매력입니다. 그러나 임차인 현황이나 기타 권리 관계를 꼼꼼히 확인하지 않으면 예상치 못한 리스크가 발생할 수 있습니다. 취등록세 약 498만원을 포함한 총 투자금은 1억 1천만원 정도로 예상되며, 월세 전환 시 예상 수익률은 연 5% 내외로 보입니다. 하지만 이 지역의 수요와 공급 상황을 미리 파악해 두는 것이 중요합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 정도 가격이면 경쟁률이 높을 가능성이 있습니다. 예상 경쟁률은 3:1 정도로 보이며, 권장 입찰가는 1억 1천만원 내외로 설정하고 싶습니다. 임차인에 대한 확실한 정보와 말소여부를 꼭 확인한 후 입찰을 결정해야 합니다. 최종적으로, 이 물건은 신중한 접근이 필요하지만, 잘만 활용하면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.