전세 물건 권리분석 직접 해봤더니, 싼 집보다 무서운 건 따로 있었습니다

얼마 전 법원 경매 입찰장에서 전세 낀 아파트 물건 하나를 두고 초보 투자자 두 분이 꽤 오래 서류를 보고 있더군요. 감정가 대비 30% 가까이 빠진 가격이라 눈길이 갈 만했습니다. 그런데 등기부와 매각물건명세서를 같이 놓고 보니, 저는 바로 펜을 내려놨습니다. 싸 보이는 게 문제가 아니었습니다. 그 전세 보증금이 누구 돈으로, 어떤 순서로, 어디까지 보호되는지가 훨씬 큰 문제였습니다.

전세라는 단어는 익숙합니다. 하지만 경매판에서 전세는 그냥 임차인이 사는 집이라는 뜻으로 끝나지 않습니다. 낙찰자가 떠안을 수도 있고, 배당으로 빠질 수도 있고, 보증금 일부가 공중에 뜰 수도 있습니다. 이 차이를 모르고 입찰하면 수익률 계산은 시작부터 틀어집니다.

전세 낀 물건이 싸게 보이는 이유

경매 물건을 보다 보면 전세보증금이 있는 집은 겉보기 가격이 낮아 보일 때가 많습니다. 예를 들어 감정가 4억 원짜리 아파트가 최저가 2억8천만 원까지 내려왔다고 해보겠습니다. 옆 단지 실거래가가 3억8천만 원이라면 초보 입장에서는 1억 가까이 싸게 사는 느낌이 듭니다.

그런데 그 집에 임차인이 보증금 2억5천만 원으로 살고 있고, 대항력과 우선변제권을 갖고 있다면 이야기가 달라집니다. 낙찰가 2억8천만 원만 보면 싸지만, 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 붙는 순간 실제 취득 부담은 5억 원을 넘길 수도 있습니다. 이건 투자가 아니라 잘못 계산한 매수입니다.

현장에서 많이 보는 실수가 있습니다. 등기부상 근저당 날짜만 보고 “말소기준권리보다 뒤니까 괜찮겠지” 하고 넘어가는 겁니다. 전세는 등기부에 안 보이는 경우가 많습니다. 임차인의 전입일자, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사서에서 같이 봐야 합니다. 등기부만 보고 권리분석을 끝냈다고 생각하면 그때부터 위험해집니다.

전입일자 하나가 수천만 원을 가릅니다

제가 예전에 검토했던 빌라 물건이 있습니다. 최저가가 1억2천만 원까지 떨어졌고 주변 매매가는 1억6천만 원 안팎이었습니다. 겉으로는 괜찮아 보였죠. 그런데 임차인 보증금이 9천만 원, 전입일자가 근저당 설정일보다 하루 빨랐습니다. 하루입니다. 단 하루 차이로 임차인은 대항력을 갖고 있었고, 낙찰자는 보증금을 인수할 가능성이 컸습니다.

이런 물건은 입찰가를 8천만 원으로 낮춘다고 해결되지 않습니다. 낙찰을 받는 순간 임차인이 “보증금 돌려주기 전까지 못 나갑니다”라고 말할 수 있기 때문입니다. 법적으로 버틸 근거가 있는 임차인이라면 명도도 쉽지 않습니다. 협의금을 조금 주고 끝날 일이 아닐 수 있습니다.

전세 물건을 볼 때 저는 순서를 이렇게 봅니다.

• 말소기준권리가 무엇인지 먼저 확인합니다.
• 임차인의 전입일자가 말소기준권리보다 빠른지 봅니다.
• 확정일자와 배당요구 종기 내 배당요구 여부를 확인합니다.
• 보증금 전액이 배당으로 빠지는지, 일부가 남는지 계산합니다.
• 남는 금액이 있다면 낙찰자가 인수하는 구조인지 따집니다.

여기서 하나라도 애매하면 입찰가를 낮추는 게 아니라 물건을 버리는 쪽이 낫습니다. 수익을 조금 덜 먹는 건 견딜 수 있지만, 인수할 보증금을 놓치는 건 회복이 어렵습니다.

전세사기 이후 빌라는 더 조심해야 합니다

요즘 전세 물건 중에서 특히 빌라는 분위기가 많이 달라졌습니다. 예전에는 시세보다 20~30% 낮으면 그래도 출구를 만들 수 있는 물건이 꽤 있었습니다. 지금은 아닙니다. 매매 수요가 얇고, 전세 수요도 보증보험 가능 여부를 따집니다. 낙찰받고 나서 다시 전세를 놓아 잔금을 맞추겠다는 계산이 예전처럼 잘 맞지 않습니다.

예를 들어 신축 빌라 분양가가 2억4천만 원, 전세가가 2억2천만 원으로 맞춰진 물건이 있다고 해보겠습니다. 장부상으로는 갭이 2천만 원입니다. 그런데 실제 매매 가능한 가격이 1억7천만 원이면 이미 구조가 무너진 겁니다. 경매로 1억5천만 원에 낙찰받아도 기존 임차인의 보증금 문제가 남아 있으면 손익 계산이 안 맞습니다.

전세가율이 높은 물건은 숫자가 예뻐 보입니다. 투자금이 적게 들어가는 것처럼 보이니까요. 하지만 전세가율 90% 이상인 집은 작은 시세 하락에도 보증금이 집값을 덮어버립니다. 특히 다세대, 도시형생활주택, 오피스텔은 실거래가가 듬성듬성 찍히는 경우가 많아서 시세 판단이 더 어렵습니다.

낙찰 뒤 명도보다 보증금 협상이 더 어렵습니다

초보 투자자는 명도를 제일 무서워합니다. 문 안 열어주면 어떡하나, 이사비를 얼마나 줘야 하나, 이런 걱정부터 합니다. 그런데 전세 물건에서는 명도보다 보증금 문제가 먼저입니다. 임차인이 법적으로 보호되는 사람인지 아닌지에 따라 협상 테이블 자체가 달라집니다.

보증금을 전액 배당받는 임차인은 비교적 대화가 쉽습니다. 배당기일과 이사일을 맞추면 됩니다. 반대로 보증금 일부를 못 받는 임차인은 감정이 많이 상해 있습니다. 본인도 피해자인 경우가 많습니다. 이때 낙찰자가 무조건 세게 나가면 시간이 길어집니다. 점유이전금지가처분, 인도명령, 강제집행까지 가면 비용과 시간이 붙습니다.

제가 실제로 겪은 건, 보증금 1억3천만 원 중 4천만 원 정도를 못 받는 임차인이 있던 물건이었습니다. 서류상으로는 낙찰자가 인수하지 않는 구조였지만, 현장 협상은 별개였습니다. 임차인은 억울했고, 낙찰자는 잔금 이자와 관리비를 떠안고 있었습니다. 결국 이사비와 일정 조율로 풀었지만, 예상보다 두 달이 더 걸렸습니다. 수익률표에는 이런 시간이 잘 안 보입니다.

전세 물건 볼 때 저는 이 숫자부터 씁니다

전세 낀 경매 물건을 볼 때 저는 예상 낙찰가보다 먼저 총비용표를 씁니다. 취득세, 법무비, 명도비, 미납관리비, 수리비, 대출이자, 보유기간을 넣습니다. 여기에 임차보증금 인수 가능성까지 별도로 칸을 만듭니다. 숫자를 보수적으로 잡으면 생각보다 남는 물건이 많지 않습니다.

예상 매도가 3억 원, 낙찰가 2억4천만 원이면 6천만 원 차익처럼 보입니다. 하지만 취득세와 비용 1천만 원, 수리비 800만 원, 명도비 500만 원, 이자와 보유비 700만 원이 들어가면 남는 금액은 확 줄어듭니다. 여기에 전세보증금 일부 인수 2천만 원이 튀어나오면 그 물건은 이미 손실 구간입니다.

초보라면 전세 물건에서 욕심을 줄이는 게 좋습니다. 특히 아래 조건이 겹치면 저는 거의 보수적으로 봅니다.

• 전세보증금이 현재 매매가의 80%를 넘는 물건
• 임차인의 전입일자가 말소기준권리보다 빠른 물건
• 배당요구 여부가 애매하거나 서류가 서로 맞지 않는 물건
• 최근 실거래가가 적어 시세 확인이 어려운 빌라나 오피스텔
• 보증보험 가입 가능성이 낮아 재임대가 불안한 물건

경매에서 돈을 버는 사람은 남들이 못 보는 엄청난 비밀을 아는 사람이 아닙니다. 대부분은 남들이 대충 넘기는 줄 하나를 끝까지 확인한 사람입니다. 전세 물건은 특히 그렇습니다. 싸게 낙찰받는 기술보다, 떠안으면 안 되는 돈을 피하는 감각이 먼저입니다. 저는 아직도 전세 낀 물건을 보면 수익보다 보증금부터 봅니다. 그 습관 하나가 큰 손실을 몇 번 막아줬습니다.