부동산시세 직접 찍어봤더니, 호가만 믿은 사람이 입찰장에서 지는 이유
얼마 전 현장에서 다시 확인한 시세의 무서움
얼마 전 수도권 아파트 경매 물건을 보러 갔는데, 초보 투자자 세 분이 같은 말을 하더군요. 네이버에 올라온 매물이 5억 2천이니까 4억 7천에 받으면 안전하지 않겠냐는 얘기였습니다. 듣자마자 마음이 좀 불편했습니다. 경매에서 부동산시세를 그렇게 보면 입찰장에서는 괜찮아 보여도 잔금 치를 때부터 계산이 꼬입니다.
저도 예전에 비슷하게 당했습니다. 10년 전쯤 빌라 하나를 보면서 주변 매물이 2억 1천에서 2억 2천에 떠 있는 걸 보고 1억 8천대면 충분히 싸다고 판단했습니다. 그런데 막상 낙찰받고 보니 실제 거래는 1억 7천 후반에서 멈춰 있었고, 제가 본 매물은 6개월째 안 팔리던 물건이었습니다. 취득세, 법무비, 명도비, 이자까지 붙으니 남는 게 아니라 버티는 싸움이 됐습니다.
부동산시세는 숫자 하나가 아닙니다. 호가, 실거래가, 급매가, 전세가, 대출 가능가, 낙찰 후 매도 가능가가 전부 다릅니다. 경매에서는 이 차이를 모르고 들어가면 싸게 산 것처럼 보여도 실제로는 시장가보다 비싸게 잡는 일이 생깁니다.
호가와 실거래가는 같은 말이 아니다
초보들이 가장 많이 보는 게 매물 사이트의 호가입니다. 물론 필요합니다. 저도 봅니다. 그런데 호가는 집주인의 희망 가격입니다. 시장이 인정한 가격은 아닙니다. 특히 거래가 적은 동네에서는 호가가 시세처럼 보이는 착시가 심합니다.
예를 들어 어떤 아파트가 매물로 6억, 6억 2천, 6억 3천에 올라와 있다고 해도 최근 실거래가 5억 5천이면 기준은 5억 5천 쪽에 더 가깝게 잡아야 합니다. 근데 이것도 끝이 아닙니다. 그 실거래가가 1층인지, 탑층인지, 올수리인지, 세입자 낀 거래인지까지 봐야 합니다. 같은 단지 같은 평형이어도 조건에 따라 3천만 원, 많게는 7천만 원까지 차이 납니다.
제가 현장에서 보는 순서는 대충 이렇습니다.
- 최근 3개월 실거래가와 6개월 실거래가를 나눠서 본다
- 현재 나와 있는 매물 중 오래 묵은 매물을 따로 본다
- 중개사에게 실제로 네고 가능한 가격을 물어본다
- 전세가와 월세 환산 수익률을 같이 확인한다
- 급매로 팔아야 할 때 빠질 금액을 먼저 뺀다
여기서 중요한 건 최고가가 아니라 하단입니다. 낙찰받은 뒤 사정이 생겨 빨리 팔아야 할 수도 있습니다. 그때 받아줄 가격이 진짜 방어선입니다. 저는 입찰가를 잡을 때 항상 이 방어선에서 비용을 먼저 뺍니다.
현장 중개사에게 물을 때도 질문을 잘해야 한다
중개사무소에 전화해서 “이 물건 시세가 얼마예요?”라고 물으면 대부분 넓은 범위로 답합니다. 5억에서 5억 5천 정도요, 이런 식입니다. 틀린 말은 아닌데 입찰가를 정하기엔 너무 흐립니다. 저는 질문을 조금 다르게 합니다.
“지금 집주인이 한 달 안에 팔아야 한다면 얼마에 내놔야 전화가 오나요?” 이 질문이 훨씬 쓸모 있습니다. 또 “이 단지에서 요즘 실제로 손님이 붙는 가격이 얼마인가요?”라고 묻습니다. 부동산시세는 장부 위 숫자보다 전화 오는 가격이 더 현실적일 때가 많습니다.
빌라나 오피스텔은 더 조심해야 합니다. 아파트는 그래도 비교 거래가 많지만, 빌라는 층, 향, 주차, 불법 증축, 도로 접면, 엘리베이터 여부에 따라 가격이 크게 갈립니다. 같은 골목 안에서도 2층 남향과 반지하, 불법 베란다 확장 물건은 완전히 다른 물건입니다. 실거래가만 보고 “옆집이 2억에 팔렸으니 이것도 2억”이라고 판단하면 위험합니다.
예전에 한 투자자가 다세대주택을 감정가의 70%에 받았다고 좋아한 적이 있습니다. 그런데 현장 가보니 주차가 사실상 불가능했고, 집 앞 도로가 너무 좁아 이사 차량도 애를 먹는 구조였습니다. 실거래가에는 그런 불편이 숫자로 친절하게 표시되지 않습니다. 결국 매도까지 1년 넘게 걸렸고, 금융비용만 1천만 원 넘게 들어갔습니다.
경매 물건의 부동산시세는 비용을 뺀 뒤 다시 봐야 한다
경매에서 시세 조사를 할 때 제일 많이 빠지는 게 비용입니다. 낙찰가만 보고 싸다 비싸다 말하면 반쪽 계산입니다. 실제 투자금은 낙찰가에 취득세, 법무비, 명도비, 수리비, 관리비 체납 가능성, 대출이자, 중개보수까지 붙습니다.
예를 들어 시세 4억으로 보이는 아파트를 3억 5천에 낙찰받았다고 해보겠습니다. 겉으로는 5천만 원 차익입니다. 그런데 취득세와 부대비용 800만 원, 명도 협의금 500만 원, 수리비 1천500만 원, 대출이자와 보유비 700만 원이 들어가면 여유는 확 줄어듭니다. 매도할 때 중개보수와 양도세 이슈까지 생각하면 처음 보이던 5천만 원은 생각보다 얇습니다.
특히 명도 난도가 높은 물건은 시세를 더 보수적으로 잡아야 합니다. 점유자가 협조적이면 한 달 안에 끝날 수도 있지만, 소송까지 가면 반년 이상 걸릴 수 있습니다. 그 사이 시장이 꺾이면 낙찰 당시 시세는 이미 옛날 숫자가 됩니다.
저는 그래서 입찰 전에 세 가지 가격을 따로 적습니다. 정상 매도 가격, 빠른 매도 가격, 최악의 매도 가격입니다. 정상 매도 가격만 보고 들어가면 마음이 급해졌을 때 선택지가 없습니다. 빠른 매도 가격에서도 손실이 제한되는 물건만 입찰장에 가져가는 편입니다.
초보가 부동산시세를 볼 때 자주 놓치는 것들
초보가 부동산시세를 볼 때 가장 많이 놓치는 건 거래량입니다. 가격만 보고 거래량을 안 보면 시장의 온도를 놓칩니다. 최근 실거래가가 높아 보여도 거래가 딱 한 건뿐이면 그 가격이 동네 전체의 기준이라고 보기 어렵습니다. 반대로 낮은 가격 거래가 여러 건 반복되면 그게 시장의 체력입니다.
두 번째는 전세가입니다. 경매 물건을 낙찰받은 뒤 직접 거주할 게 아니라면 전세가가 중요한 안전판이 됩니다. 매매가 5억인데 전세가 3억이면 자기자본이 많이 묶입니다. 매매가 5억인데 전세가 4억 2천이면 자금 부담은 줄지만, 그만큼 전세 시장이 흔들릴 때 리스크도 같이 봐야 합니다.
세 번째는 감정가 착시입니다. 법원 감정가는 기준일이 과거입니다. 시장이 오를 때는 감정가가 싸 보이고, 시장이 내릴 때는 감정가가 비싸 보일 수 있습니다. 감정가의 몇 퍼센트에 낙찰받았다는 말보다 현재 팔리는 가격 대비 얼마인지가 더 중요합니다.
네 번째는 수리 상태입니다. 같은 평형이라도 올수리와 원상태는 완전히 다릅니다. 도배 장판 정도로 끝날 집인지, 욕실과 주방까지 손봐야 하는 집인지에 따라 1천만 원 단위로 차이가 납니다. 현관문 열기 전에는 숫자가 좋아 보였는데, 막상 내부 사진을 보거나 현장 탐문을 해보면 입찰가를 낮춰야 하는 경우가 많습니다.
제가 입찰가를 잡는 방식은 꽤 단순합니다
저는 시세를 볼 때 욕심나는 가격부터 쓰지 않습니다. 먼저 이 물건을 최악의 상황에서 얼마에 털 수 있는지 적습니다. 그다음 들어갈 비용을 빼고, 원하는 최소 수익을 다시 뺍니다. 그러면 입찰 가능한 상한선이 나옵니다. 입찰장은 분위기에 휩쓸리기 쉽기 때문에 이 숫자를 미리 정해두지 않으면 현장에서 500만 원, 1천만 원을 쉽게 더 씁니다.
예를 들어 빠른 매도 가능가가 3억 8천만 원인 물건이라면 저는 비용을 먼저 봅니다. 취득세와 법무비 700만 원, 수리비 1천만 원, 명도와 보유비 800만 원, 매도 비용 300만 원을 잡으면 대략 2천800만 원이 빠집니다. 여기에 최소로 남기고 싶은 금액 2천만 원을 더 빼면 입찰 상한은 3억 3천200만 원 근처가 됩니다. 누가 3억 5천에 가져가도 박수만 치고 나오는 게 맞습니다.
부동산시세 조사는 많이 보는 사람이 이깁니다. 그런데 많이 본다는 건 앱 화면을 오래 본다는 뜻이 아닙니다. 실거래가, 호가, 전세가, 현장 분위기, 수리비, 대출 조건, 매도 기간을 같이 놓고 보는 겁니다. 초보 때는 이 과정이 귀찮습니다. 저도 그랬습니다. 근데 경매에서 귀찮은 확인을 생략하면 나중에 돈으로 배우게 됩니다.
입찰장에서 제일 위험한 말이 “그래도 이 정도면 싸지 않나?”입니다. 싸다는 말은 기준이 있을 때만 의미가 있습니다. 내 기준이 호가인지, 실거래가인지, 급매가인지, 비용을 뺀 가격인지 스스로 구분하지 못하면 이미 흔들리고 있는 겁니다. 경매는 남보다 빨리 쓰는 게임이 아니라, 내가 감당할 수 있는 가격까지만 쓰고 나오는 일에 가깝습니다. 저는 아직도 입찰 전날 밤에는 계산기를 여러 번 두드립니다. 10년을 해도 그 습관은 안 버리는 게 낫다고 봅니다.
