서초 잠원동 건물 경매, 5회 유찰 42억

한줄 요약

5번 유찰된 대형 건물 경매, 유치권 문제 해결이 관건입니다.

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경매물건 주소 보기 서울특별시 서초구 강남대로97길 49-20, 3층304호

서울 서초구 잠원동에 위치한 이 건물은 강남대로와 근접해 있어 교통이 편리한 위치에 있습니다. 면적은 무려 416.0㎡(약 125.8평)로, 상당히 넓은 편입니다. 인근에는 다양한 상업시설이 밀집해 있어 상가로 활용하기도 좋습니다. 하지만 현재는 빈 공실 상태로, 건물 관리가 필요한 상황입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 128억 8,700만원이지만, 현재 최저입찰가는 42억 2,281만원으로 5번 유찰되면서 감정가의 32% 수준까지 떨어졌습니다. 인근 비슷한 조건의 건물 시세를 고려하면 상당한 할인율입니다. 예상 낙찰가는 44억 3,395만원 전후로 생각됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 건물의 근저당권이 2021년 5월 31일자로 설정되어 있습니다. 여러 공사 관련 업체들이 유치권을 주장하고 있으나, 그 성립 여부는 불확실합니다. 특히, 유한회사 칸이 제기한 유치권 부존재 확인 소송에서 일부 승소한 점은 긍정적인 신호지만, 아직 고등법원에서 항소 중인 사건이 있어 결과를 지켜봐야 합니다. 임차인에 대한 정보는 부족하며, 추가 조사가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 여러 유치권 문제와 대지권 말소가 투자에 있어 큰 리스크로 작용합니다. 하지만, 위치가 워낙 좋기 때문에 이러한 문제들이 해결된다면 상당한 가치 상승이 기대됩니다. 월세 전환 시 예상 수익률은 연 6% 이상을 기대할 수 있으나, 전제 조건은 명도와 법적 문제 해결입니다.

내가 입찰한다면

만약 내가 이 물건에 입찰한다면, 예상 경쟁률은 낮게 예상됩니다. 유치권 문제와 법정 다툼이 해결되지 않은 상태라면, 보수적으로 접근하여 권장 입찰가를 44억 이하로 잡겠습니다. 취등록세는 약 2억 396만원 정도로 예상됩니다. 확실한 권리 분석과 법적 리스크를 감안해 신중히 결정하세요.