중구 오장동 상가 경매, 17회 유찰 520만

한줄 요약

17회 유찰로 98% 할인된 상태지만, 임차인 보증금 인수 위험이 커 주의가 필요합니다.

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경매물건 주소 보기 서울특별시 중구 동호로33길 15, 6층604호 (오장동,오렌지카운티을지로)

서울 중구 오장동에 위치한 이 상가는 오렌지카운티을지로의 6층 604호입니다. 면적 정보는 제공되지 않았지만, 주변은 을지로 일대의 상업지구로 다양한 소매점과 사무실이 밀집해 있어 유동인구가 많은 지역입니다. 교통은 지하철 2호선 을지로입구역과 가까워 접근성이 좋습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 3,100만원이었지만, 현재 최저입찰가는 98% 할인된 520만원입니다. 인근 상가의 시세와 비교해도 파격적인 가격이지만, 17회 유찰된 사실은 분명히 심각한 문제를 시사합니다. 예상 낙찰가는 546만원 전후로 예측됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 10월 18일의 가압류로, 임차인의 임차보증금이 배당되지 않으면 매수인이 이를 인수해야 하는 조건입니다. 확정일자 임차인이 존재할 경우, 그들의 보증금 인수 가능성이 크므로, 등기부 및 현황조사서를 철저히 확인해야 합니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮아 보이지만, 임차인의 대항력을 면밀히 살펴야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 17회 유찰은 이 물건에 대한 시장의 신뢰 부족을 의미합니다. 이 지역의 상가 수익률은 평균 5% 정도로 예상되지만, 임차인 보증금 인수 리스크가 이를 잠식할 수 있습니다. 그러나, 을지로 일대의 상업적 가치나 개발 가능성을 고려할 때 장기적 투자는 고려해 볼 만합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건은 매우 신중히 접근해야 합니다. 예상 경쟁률은 낮지만, 임차인 관계가 불명확하므로 권장 입찰가는 최저가에 아주 근접하게 설정하고, 철저한 권리분석과 명도 계획을 세워야 합니다. 취등록세는 약 25만원으로 예상되며, 총 투자금은 570만원 정도가 될 것입니다.