주택매매로 싸게 샀다고 믿었던 집, 잔금 앞에서 계산이 달라진 이야기

얼마 전 입찰장 앞에서 30대 초반 부부를 만났습니다. 신축 아파트값은 너무 비싸고, 일반 주택매매로는 원하는 동네에 들어가기 어렵다 보니 경매 물건까지 보러 왔다고 하더군요. 손에는 감정가 4억 2천만 원짜리 다세대주택 자료가 들려 있었습니다. 최저가는 3억 3천만 원. 겉으로 보면 9천만 원 싸게 사는 것처럼 보였습니다. 그런데 제가 등기부와 현황조사서를 같이 보자마자 먼저 물은 건 이거였습니다. “이 집에 지금 누가 살고 있습니까?”

주택매매는 가격만 보고 들어가면 안 됩니다. 특히 경매나 공매로 접근할 때는 더 그렇습니다. 일반 매매에서는 중개사가 일정 부분 걸러주는 것들이 있지만, 법원 경매는 낙찰자가 직접 확인해야 합니다. 낙찰받고 나서 “몰랐다”는 말이 통하지 않습니다. 제가 10년 넘게 입찰장을 다니면서 본 초보 실수 대부분은 시세를 잘못 본 게 아니라, 매매가격 뒤에 숨어 있는 비용과 권리를 안 본 데서 터졌습니다.

싸게 보이는 주택매매 물건이 진짜 싼 건 아니다

주택매매에서 제일 위험한 착각이 감정가와 최저가만 비교하는 겁니다. 감정가 4억, 최저가 3억 2천만 원이면 8천만 원 싸 보이죠. 그런데 실제 현장에 가보면 이야기가 달라집니다. 골목 폭이 좁아 주차가 안 되거나, 반지하 세대 누수가 있거나, 옆집 담장이 경계를 침범한 경우도 있습니다. 이런 건 서류만 보면 잘 안 보입니다.

제가 예전에 서울 외곽 빌라를 하나 검토한 적이 있습니다. 감정가 3억 6천만 원, 최저가 2억 8천만 원. 숫자만 보면 좋아 보였습니다. 그런데 현장에 가보니 같은 라인에서 실제 거래된 집은 3억 1천만 원 수준이었고, 내부 수리비가 최소 2천만 원 이상 들어갈 상태였습니다. 여기에 취득세, 법무비, 명도비, 이자까지 넣으니 낙찰가를 2억 7천만 원 밑으로 잡아야 겨우 버틸 수 있었습니다.

일반 주택매매라면 매도인과 가격 조정을 하거나 계약 전 수리 상태를 더 따질 수 있습니다. 하지만 경매는 입찰가를 써내는 순간 되돌리기 어렵습니다. 그래서 저는 항상 이렇게 계산합니다. 예상 매도가에서 모든 비용을 빼고, 그다음 원하는 최소 수익을 뺀 금액이 내가 쓸 수 있는 상한가입니다. 남들이 얼마 쓸지 맞히는 게임이 아니라, 내가 손해 보지 않을 가격을 정하는 게임입니다.

권리분석 한 줄 놓치면 주택매매가 아니라 사고가 된다

주택매매를 경매로 접근할 때 가장 먼저 봐야 할 건 등기부입니다. 말소기준권리보다 뒤에 있는 권리는 보통 소멸하지만, 앞에 있거나 별도로 인수되는 권리는 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 이 말이 처음 들으면 딱딱한데, 실제로는 돈 문제입니다. 낙찰받고도 추가로 물어줘야 할 돈이 생길 수 있다는 뜻입니다.

초보들이 자주 놓치는 게 임차인입니다. 전입일, 확정일자, 배당요구 여부를 같이 봐야 합니다. 예를 들어 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있고 보증금 8천만 원을 배당으로 다 못 받는 구조라면, 그 부족분을 낙찰자가 인수할 가능성이 생깁니다. 최저가가 낮은 이유가 바로 거기에 있을 수 있습니다.

제가 봤던 사례 중 하나는 더 아찔했습니다. 수도권 다가구주택이었는데 겉으로는 근저당이 선순위라 깨끗해 보였습니다. 그런데 전입세대열람을 해보니 방마다 임차인이 따로 있었고, 일부는 확정일자도 빠르게 받아둔 상태였습니다. 임대차 현황을 대충 보고 들어갔다면 낙찰가보다 임차보증금 인수 부담이 더 무서운 물건이었습니다.

• 등기부는 말소기준권리부터 확인합니다.
• 전입세대열람과 주민센터 확인은 현장조사와 같이 봐야 합니다.
• 임차인의 배당요구 여부만 보고 안심하면 안 됩니다.
• 대항력 있는 임차인이 보증금을 전부 회수하는 구조인지 따져야 합니다.

시세조사는 매물가가 아니라 팔리는 가격을 봐야 한다

주택매매 시세를 볼 때 매물 가격만 보는 분들이 많습니다. 그런데 매물가는 집주인이 받고 싶은 가격입니다. 내가 봐야 하는 건 실제 거래가와 현재 경쟁 매물입니다. 특히 빌라, 다세대, 단독주택은 같은 동네라도 층, 방향, 주차, 대지지분, 도로 조건에 따라 가격 차이가 크게 납니다.

예를 들어 같은 59제곱미터 빌라라도 2층 남향 주차 가능 물건과 1층 북향 주차 불가 물건은 시장에서 받는 평가가 다릅니다. 그런데 감정평가서에는 이런 체감 차이가 충분히 반영되지 않는 경우가 있습니다. 저는 최소한 최근 6개월 거래 사례, 현재 나온 매물, 인근 공인중개사 2곳 이상 통화, 현장 방문까지 같이 봅니다. 그래야 숫자가 조금 현실에 가까워집니다.

현장에서는 중개사 말도 그대로 믿지 않습니다. “이 가격이면 바로 나가요”라는 말은 참고만 합니다. 대신 이런 식으로 묻습니다. “최근에 실제로 계약된 집은 얼마였나요?”, “그 집은 수리 상태가 어땠나요?”, “지금 이 골목에서 손님들이 제일 싫어하는 조건이 뭔가요?” 질문을 바꾸면 답도 달라집니다.

잔금대출과 세금까지 넣어야 진짜 매입가가 나온다

주택매매를 경매로 하면 낙찰가만 준비하면 된다고 생각하는 분들이 있습니다. 실제로는 잔금대출 한도, 자기자본, 취득세, 법무비, 이사비 협의, 수리비, 보유 중 이자까지 전부 들어갑니다. 특히 금리가 조금만 올라가도 수익 계산은 확 달라집니다.

예를 들어 낙찰가 3억 원짜리 주택을 생각해보겠습니다. 취득세와 부대비용으로 500만 원에서 1천만 원 이상이 들어갈 수 있고, 내부 수리비가 1천500만 원, 명도 협의비가 300만 원, 대출 이자가 몇 달간 300만 원 붙는다고 치면 총투입금은 금방 늘어납니다. 팔 때 중개수수료와 양도 관련 세금까지 생각하면 처음 보였던 3천만 원 차익이 실제로는 거의 사라질 수도 있습니다.

저는 입찰 전 엑셀에 세 가지 가격을 넣습니다. 보수적인 매도가, 보통 매도가, 욕심 섞인 매도가. 여기서 보수적인 매도가로도 손실이 크지 않아야 입찰을 고민합니다. 시장이 좋을 때는 누구나 잘 맞힙니다. 문제는 시장이 멈췄을 때입니다. 그때 버틸 현금흐름이 없으면 싸게 산 집도 부담이 됩니다.

초보라면 피하는 게 실력인 물건도 있다

주택매매 경험이 적다면 처음부터 어려운 물건에 들어갈 필요가 없습니다. 유치권 주장, 법정지상권 가능성, 선순위 임차인, 공유지분, 불법 증축, 위반건축물, 맹지에 가까운 도로 문제는 초보가 공부 삼아 들어가기엔 비용이 너무 큽니다. 책에서 읽는 것과 실제 점유자를 만나 협의하는 건 전혀 다릅니다.

명도도 마찬가지입니다. 서류상으로는 낙찰자가 이길 수 있어도 현장에서는 시간이 돈입니다. 점유자가 이사비를 요구하고, 잔금일 이후에도 버티고, 강제집행까지 가면 수개월이 지나갑니다. 그동안 이자는 계속 나가고 마음도 지칩니다. 초보 때는 권리관계가 단순하고, 점유자 상황이 비교적 명확하고, 시세가 여러 방식으로 확인되는 물건부터 보는 게 낫습니다.

제가 현장에서 배운 건 욕심보다 생존이 먼저라는 겁니다. 주택매매는 싸게 사는 기술처럼 보이지만, 실제로는 안 사야 할 집을 걸러내는 일이 절반 이상입니다. 입찰장에서 손이 근질거릴 때가 있습니다. 남들은 쓰는데 나만 빠지면 기회를 놓치는 것 같죠. 그런데 지나고 보면 안 들어간 물건 덕분에 지킨 돈이, 어설프게 낙찰받아 번 돈보다 훨씬 컸던 적이 많았습니다. 집은 언젠가 또 나옵니다. 내 돈은 한 번 크게 물리면 회복하는 데 시간이 오래 걸립니다.