광주 경안동 사무실 경매, 3회 유찰 1.7억

한줄 요약

8월 24일 입찰 예정, 3회 유찰로 최저가 1.7억까지 내려간 경안동 사무실 물건입니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 경기도 광주시 중앙로145번길 22, 지1층비101호 (경안동,신원플러스타운)

이번에 나온 물건은 경기도 광주시 경안동에 위치한 사무실입니다. 신원플러스타운 내 지하 1층에 있는 비101호로, 면적은 766.0㎡ (231.7평)입니다. 이 정도 크기라면 중소기업 사무실로 사용하기에 충분한 공간이죠. 주변은 주거 및 상업지역으로, 광주 중앙로와 인접해 있어 접근성이 나쁘지 않습니다. 하지만 대중교통이 조금 불편한 편이라 차량 이용이 필수적일 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 5억 220만원이었지만, 3번 유찰되면서 최저입찰가는 1억 7,225만원까지 떨어졌습니다. 감정가 대비 66% 할인된 가격이니 상당히 매력적입니다. 인근 사무실 시세가 대략 평당 150만~200만원 사이라면, 감정가 자체가 조금 높게 책정된 것으로 보입니다. 예상 낙찰가는 최저가에 약간의 프리미엄을 붙여 1억 8,086만원 전후로 예상할 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 6월 28일 가압류입니다. 대지권이 미등기된 상태로 건물만 매각되는 점이 주의사항입니다. 토지가 경안동 83-21로 합병되어 현재 대지권 문제는 해결된 상태지만, 건물만 매입하게 되므로 대지권에 대한 별도 협의가 필요할 수 있습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인해야 하며, 임차인 대항력 여부도 반드시 체크해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 3회 유찰된 물건이라 위험 요소가 없다고 할 수는 없습니다. 대지권 미등기라는 점이 가장 큰 리스크로 작용할 수 있습니다. 하지만 가격이 크게 떨어진 만큼 투자 수익률 측면에서는 매력적일 수 있습니다. 월세 전환 시 연 수익률 7% 이상도 기대해볼 만합니다. 다만, 대지권 협상 과정에서 추가 비용이 발생할 가능성도 염두에 두어야 합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건은 경쟁률이 그렇게 높지 않을 것으로 예상됩니다. 대지권 문제를 해결할 수 있는 전략이 필요합니다. 권장 입찰가는 1억 8천 정도로 보고, 취등록세 약 831만원을 포함한 총 투자금은 1억 9천만원 초반대에서 마무리될 것입니다. 이 물건에 입찰할지 고민이라면, 대지권 문제 해결 가능 여부와 명도 난이도를 철저히 분석한 뒤 결정하길 권장합니다.