빌딩매매 물건 직접 쫓아다녀봤더니, 가격보다 먼저 봐야 할 게 있더라
얼마 전 후배 투자자 한 명이 30억대 꼬마빌딩 매물을 들고 왔습니다. 사진은 멀쩡했고, 역에서도 걸어서 6분이라고 했습니다. 임대료 표를 보니 월세 합계가 꽤 그럴듯했죠. 그런데 현장에 가서 20분만 서 있어 보니 느낌이 달랐습니다. 1층 점포 앞 유동은 약했고, 2층은 간판만 있고 실제 영업 흔적이 희미했습니다. 숫자로 보면 괜찮은데, 현장에서 보면 불안한 물건이었습니다.
빌딩매매는 아파트처럼 실거래가 몇 개 보고 대충 감 잡는 시장이 아닙니다. 같은 도로, 같은 역세권이라도 코너인지, 경사인지, 주차가 되는지, 임차인이 버티는 업종인지에 따라 가격이 완전히 달라집니다. 특히 초보는 “건물주”라는 말에 마음이 먼저 달아오릅니다. 저도 처음엔 그랬습니다. 하지만 경매장에서 배운 건 간단합니다. 물건은 욕심으로 사는 게 아니라, 빠져나갈 구멍까지 보고 사는 겁니다.
매매가보다 임대료 표를 먼저 의심해야 합니다
빌딩매매 상담을 하다 보면 매도인이 준 임대차 현황표를 그대로 믿는 분들이 많습니다. 월세 900만 원, 보증금 3억 원, 공실 없음. 이렇게 적혀 있으면 수익형 부동산처럼 보입니다. 그런데 실제로는 관리비 포함 월세인지, 부가세 별도인지, 연체는 없는지, 임대차계약서상 특약은 어떤지 하나씩 봐야 합니다.
예를 들어 매매가 35억 원짜리 건물이 있다고 해보겠습니다. 월 임대료가 900만 원이면 연 1억800만 원입니다. 단순 수익률은 약 3.08%입니다. 그런데 여기서 재산세, 종합부동산세 가능성, 보험료, 승강기 유지비, 소방점검, 건물관리비, 공실 대비 비용을 빼면 체감 수익률은 확 내려갑니다. 대출을 20억 받았다면 금리 5% 기준 이자만 연 1억 원입니다. 월세가 거의 이자로 나가는 구조가 됩니다.
제가 현장에서 가장 먼저 보는 건 임차인 업종입니다. 카페, 음식점, 학원, 병원, 사무실, 창고형 업종은 버티는 힘이 다릅니다. 1층 임차인이 매출이 안 나와 6개월 뒤 나가면 건물 가치는 바로 흔들립니다. 빌딩은 임대료가 가격을 만들고, 임대료는 결국 그 자리에서 장사가 되느냐가 결정합니다.
등기부보다 무서운 건 건축물대장입니다
초보는 권리분석이라고 하면 등기부등본만 떠올립니다. 물론 근저당, 가압류, 압류, 전세권, 임차권등기 같은 건 당연히 봐야 합니다. 그런데 빌딩매매에서는 건축물대장을 대충 보면 크게 다칠 수 있습니다. 위반건축물 표시, 용도, 면적, 사용승인일, 주차대수, 승강기 여부가 전부 돈과 연결됩니다.
예전에 본 물건 중에 지하 1층, 지상 4층 건물이 있었습니다. 겉으로는 5개 층을 전부 임대 중이었고 수익률도 나쁘지 않았습니다. 그런데 건축물대장을 보니 일부가 근린생활시설이 아닌 창고로 되어 있었고, 실제 사용은 사무실이었습니다. 매수 후 용도 문제로 민원이 들어오면 임차인 영업이 흔들릴 수 있고, 원상복구 비용도 생깁니다. 이런 비용은 매도인이 친절하게 알려주지 않습니다.
특히 옥탑, 무단 증축, 불법 칸막이, 주차장 전용 부분은 꼭 봐야 합니다. “다들 그렇게 써요”라는 말은 책임져 주는 말이 아닙니다. 구청에서 시정명령이 나오면 소유자가 감당합니다. 매매계약서에 특약을 넣어도 실제 돈과 시간은 매수자 발목을 잡습니다.
현장조사는 낮과 밤을 나눠서 봐야 합니다
빌딩매매 물건은 낮에만 보면 반쪽만 본 겁니다. 평일 점심, 평일 저녁, 주말 오후를 나눠서 봐야 합니다. 유동인구가 언제 생기는지, 주변 상권이 직장인 상권인지 주거지 상권인지, 밤에 너무 어둡지는 않은지 직접 확인해야 합니다.
제가 좋아하는 방식은 간단합니다. 건물 앞에서 30분 서 있습니다. 그리고 주변 점포 10개를 봅니다. 공실이 몇 개인지, 업종 교체가 잦아 보이는지, 임대 현수막이 오래 걸려 있는지 체크합니다. 인근 중개업소에도 들어가서 월세 시세를 물어봅니다. 이때 “제가 매수하려고요”라고 말하면 답이 예쁘게 나올 수 있습니다. 그냥 근처 임차 자리 알아보는 사람처럼 물어보면 조금 더 현실적인 말을 듣습니다.
도로 폭도 중요합니다. 4m 골목 안쪽 건물과 8m 이상 도로에 붙은 건물은 임차인 선호도가 다릅니다. 차량 진입, 택배, 주차, 간판 노출이 전부 달라집니다. 역세권이라는 말도 조심해야 합니다. 지도상 500m와 실제 체감 500m는 다릅니다. 언덕이면 얘기가 또 달라집니다.
대출 가능액만 보고 들어가면 잔금 때 숨이 막힙니다
빌딩매매에서 경락잔금대출이나 일반 담보대출을 알아볼 때 “최대 얼마까지 됩니다”라는 말만 듣고 움직이면 위험합니다. 감정가, 임대료, 차주 소득, 임차보증금, 선순위 권리, 건물 상태에 따라 실제 승인 조건이 달라집니다. 금리 1% 차이도 빌딩에서는 큽니다. 대출 20억이면 연 1%가 2천만 원입니다. 월로 나누면 약 166만 원입니다.
또 하나 놓치기 쉬운 게 부대비용입니다. 취득세, 법무사 비용, 중개보수, 대출 관련 비용, 화재보험, 시설 보수비, 공실 기간 운영비를 따로 잡아야 합니다. 30억 건물을 산다고 해서 30억만 준비하면 되는 게 아닙니다. 실제로는 자기자본 여유분이 없으면 첫 공실에서 바로 흔들립니다.
저는 초보에게 최소 6개월치 이자와 관리비는 따로 빼놓고 계산하라고 말합니다. 건물을 사자마자 월세가 착착 들어오면 좋지만, 현실은 임차인이 재계약을 망설이거나 갑자기 보수 요청을 하는 일이 흔합니다. 화장실 누수, 외벽 균열, 냉난방기 문제는 엑셀표에 잘 안 보입니다.
싸게 사는 것보다 망하지 않는 구조가 먼저입니다
빌딩매매에서 싸게 샀다는 말은 나중에 확인됩니다. 계약 당일에는 아무도 모릅니다. 매수 후 1년 동안 공실이 얼마나 생겼는지, 임차인이 제때 월세를 냈는지, 예상 못 한 수리비가 얼마나 나왔는지 지나봐야 압니다. 그래서 저는 낙찰가나 매매가보다 방어력을 먼저 봅니다.
- 공실이 생겨도 버틸 수 있는 자기자본이 있는지
- 1층 임대료가 전체 수익의 과도한 비중을 차지하지 않는지
- 건축물대장과 실제 사용 상태가 맞는지
- 주변에 새 공급이나 대형 공실이 생길 가능성은 없는지
- 매도인이 제시한 임대료가 실제 입금 내역과 맞는지
특히 입금 내역 확인은 중요합니다. 계약서상 월세 300만 원이어도 실제로는 250만 원만 받고 있을 수 있습니다. 임차인이 어려워져 몇 달째 깎아 준 상황일 수도 있고요. 이런 건 등기부에 나오지 않습니다. 통장 입금, 세금계산서, 임대차계약서, 관리비 부과 내역을 같이 봐야 흐름이 보입니다.
초보라면 이런 빌딩은 일단 거리를 두는 게 낫습니다
처음 빌딩매매에 들어가는 분이라면 복잡한 물건으로 실력을 키우려 하지 않는 게 좋습니다. 위반건축물, 다수 임차인 분쟁, 명도 가능성이 큰 물건, 유흥업소나 특수업종이 들어간 건물, 권리관계가 지저분한 경매 물건은 경험자도 오래 봅니다. 수익률이 높아 보이는 데는 보통 이유가 있습니다.
초보에게 더 맞는 건 구조가 단순한 건물입니다. 임차인 수가 너무 많지 않고, 용도가 명확하고, 주차와 진입이 무난하며, 주변 임대 시세를 확인하기 쉬운 물건이 낫습니다. 수익률이 조금 낮아도 예측 가능한 쪽이 오래 갑니다. 부동산은 한 번 잘못 사면 팔아서 빠져나오는 데도 시간이 걸립니다.
저는 빌딩을 볼 때 늘 최악의 경우를 먼저 놓고 계산합니다. 1층 공실 6개월, 금리 1% 상승, 예상 수리비 3천만 원, 임차인 한 명 연체. 이 정도를 넣어도 버틸 수 있으면 그때부터 매수 검토를 합니다. 반대로 엑셀에서 숫자가 딱 맞아떨어져야만 수익이 나는 물건은 현장에선 위험합니다.
빌딩 주인이 되는 일은 생각보다 폼 나지 않습니다. 새벽에 누수 연락을 받을 수도 있고, 임차인과 월세 조정을 두고 얼굴 붉힐 수도 있습니다. 그래도 좋은 물건을 차분히 고르면 임대수익과 자산가치 상승을 같이 노릴 수 있는 시장입니다. 다만 처음부터 큰돈 벌겠다는 마음으로 들어가기보다, 이 건물을 내가 5년 동안 버틸 수 있는지부터 따져보는 쪽이 훨씬 현실적입니다.
