목포 남교동 상가 경매, 5회 유찰 3,869만

한줄 요약

5회 유찰 후 8월 31일 재입찰, 최저가 3,869만원으로 접근성 좋지만 유찰된 이유 검토 필요.

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경매물건 주소 전라남도 목포시 남교동 114-8

전라남도 목포시 남교동에 위치한 이 상가는 면적이 46.3㎡(14.0평)로, 상가치고는 적당한 크기입니다. 주변은 주거지역과 상업지역이 혼재되어 있어 유동인구가 적지 않습니다. 이 지역은 목포 중심가에 가까워 접근성이 좋다는 장점이 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 3,494만원이지만, 5회 유찰되어 현재 최저입찰가는 3,869만원으로 감정가의 28%에 불과합니다. 인근 상가의 실거래가를 보면, 평균 1억 이상 거래되는 경우가 많습니다. 따라서 현재 최저입찰가는 매우 매력적으로 보입니다. 예상 낙찰가는 4,062만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2025년 3월 26일 경매개시결정입니다. 중요한 점은 임차인 현황을 정확히 파악해야 한다는 것입니다. 등기부 및 현황조사서를 통해 임차인의 대항력 여부를 꼭 확인해야 합니다. 유치권이나 법정지상권이 있는지 여부도 체크해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 5회 유찰된 이유가 뭔지 확실히 알아야 합니다. 목포는 현재 개발이 활발하지 않지만, 지역 내 상권이 유지되고 있어 장기적으로 봤을 때 상가 가치는 상승할 가능성이 있습니다. 예상 수익률은 월세 기준으로 연 8% 정도로 볼 수 있습니다. 하지만 상권의 변화 가능성은 항상 염두에 둬야 합니다.

내가 입찰한다면

솔직히 이 물건은 경쟁률이 낮을 수도 있습니다. 5회 유찰된 점을 고려하면, 다른 입찰자들도 관망하고 있을 가능성이 큽니다. 권장 입찰가는 최저가에 약간의 여유를 두고 4천만원 정도가 적절해 보입니다. 취등록세 약 186만원을 포함하면 총 투자금은 4,200만원 선입니다. 하지만, 임차인 현황과 권리분석을 철저히 하고 입찰에 참여하는 것이 중요합니다.