토지경매에 처음 들어갔다가 진짜로 배운 것들
입찰장에서는 땅이 제일 조용합니다
얼마 전 법원 입찰장에서 초보 투자자 한 분이 토지 물건 앞에서 한참을 서성이는 걸 봤습니다. 아파트는 사진도 많고 시세도 비교적 잘 보이는데, 토지는 감정평가서 몇 장과 지적도만 보면 뭔가 싸 보이거든요. 최저가가 3천만 원, 5천만 원 이렇게 내려와 있으면 손이 근질근질합니다. 그런데 제가 10년 넘게 현장에서 느낀 건 딱 하나입니다. 토지경매는 싸게 사는 게임이 아니라, 쓸 수 있는 땅인지 걸러내는 게임입니다.
아파트 경매는 권리분석을 틀리면 보증금이나 인수금액에서 맞습니다. 토지는 거기에 하나가 더 붙습니다. 낙찰받고도 아무것도 못 할 수 있습니다. 진입로가 없거나, 개발행위허가가 안 나오거나, 지목은 대지인데 실제로는 경사 심한 산자락이거나, 농지취득자격증명 문제로 매각불허가가 나는 식입니다. 숫자로 보면 수익률 30%처럼 보여도 현장에 가보면 차 한 대 못 들어가는 땅인 경우가 꽤 많습니다.
감정가보다 먼저 봐야 할 것은 길입니다
제가 토지경매를 볼 때 제일 먼저 확인하는 건 감정가가 아닙니다. 도로입니다. 지적도상 도로와 실제 도로가 맞는지, 차량 진입이 가능한지, 사유지를 밟고 들어가는 구조인지부터 봅니다. 초보 때는 저도 감정가 1억짜리가 4천만 원까지 떨어진 걸 보고 흥분한 적이 있습니다. 현장에 가보니 포장도로에서 땅까지 40미터 정도 떨어져 있었고, 중간에 남의 밭을 지나야 했습니다. 지도에서는 가까워 보였는데 실제로는 트럭도, 포클레인도 못 들어가는 땅이었습니다.
토지는 길이 없으면 협상비가 생깁니다. 옆 토지주가 순순히 사용승낙을 해주면 다행이지만, 보통은 가격을 부릅니다. 500만 원이면 끝날 일처럼 생각했다가 2천만 원, 3천만 원을 요구받는 경우도 봤습니다. 더 골치 아픈 건 돈을 줘도 안 된다는 사람입니다. 그 순간 수익률 계산은 전부 다시 해야 합니다.
- 지적도상 도로와 실제 포장도로가 연결되는지 확인
- 차량 진입 폭이 최소한 공사 차량 기준으로 가능한지 확인
- 진입로가 사유지라면 사용승낙 가능성을 따로 계산
- 맹지라면 낙찰가가 싸도 초보자는 피하는 쪽이 낫습니다
농지는 싸 보여도 서류에서 한 번 더 걸립니다
토지경매 초보가 많이 보는 물건이 전, 답, 과수원입니다. 감정가도 낮고 유찰도 자주 됩니다. 그런데 농지는 낙찰만 받았다고 끝나는 물건이 아닙니다. 농지취득자격증명이 필요한 경우가 많고, 이걸 기한 안에 제출하지 못하면 매각이 불허가될 수 있습니다. 보증금까지 위험해질 수 있으니 가볍게 보면 안 됩니다.
예전에 한 투자자가 지방의 답을 낙찰받았습니다. 낙찰가는 2,800만 원이었고 주변 거래 사례만 보면 나쁘지 않았습니다. 그런데 실제로는 농업진흥지역 안에 있었고, 본인이 생각한 창고 부지 전환은 쉽지 않았습니다. 농지 전용 부담금, 허가 가능성, 진입도로 문제까지 따지니 남는 게 없었습니다. 결국 보유만 하다가 재매각을 고민하게 됐습니다. 땅은 들고 있는 동안에도 세금이 나오고, 팔려고 할 때 매수자가 적으면 시간이 길어집니다.
농지를 볼 때는 등기부만 봐서는 부족합니다. 토지이용계획, 지목, 용도지역, 농업진흥지역 여부, 실제 경작 상태를 같이 봐야 합니다. 그리고 관할 지자체 담당 부서에 전화해서 내가 생각한 활용이 가능한지 물어봐야 합니다. 이때 “나중에 집 지을 수 있나요?”처럼 두루뭉술하게 물으면 답도 두루뭉술합니다. “해당 필지에 단독주택 신축을 전제로 개발행위허가와 농지전용 가능성을 확인하고 싶다” 정도로 구체적으로 물어야 그나마 실무적인 답이 나옵니다.
권리분석은 등기부보다 현장이 더 무섭습니다
토지경매도 권리분석은 기본입니다. 근저당, 가압류, 압류, 지상권, 지역권, 가처분 같은 건 등기부에서 확인해야 합니다. 그런데 토지는 등기부에 안 보이는 문제가 현장에서 튀어나오는 일이 많습니다. 분묘가 있거나, 컨테이너가 놓여 있거나, 누군가 오래전부터 농사를 짓고 있거나, 이웃이 자기 땅처럼 쓰고 있는 경우입니다.
분묘기지권 문제는 특히 조심해야 합니다. 산지나 임야 물건에서 봉분 하나를 못 보고 들어가면 생각보다 오래 끌립니다. 명도도 아파트처럼 점유자 만나서 이사비 협의하는 구조가 아닙니다. 연고자 확인, 협의, 소송 가능성까지 열어두어야 합니다. 그래서 저는 임야 경매는 현장에 최소 두 번 갑니다. 낮에 한 번, 비 온 뒤나 다른 시간대에 한 번. 경계가 헷갈리면 지적측량 비용도 미리 넣습니다.
- 등기부 권리관계는 말소 기준 권리부터 확인
- 법정지상권, 분묘, 임차 또는 무단점유 흔적 확인
- 경계가 애매하면 지적측량 비용을 예산에 반영
- 현장 사진만 믿지 말고 직접 발로 걸어보기
수익 계산은 낙찰가가 아니라 빠져나가는 돈까지 봐야 합니다
토지경매에서 자주 하는 실수가 낙찰가와 매도가만 놓고 수익을 계산하는 겁니다. 예를 들어 5천만 원에 낙찰받아 6,500만 원에 팔면 1,500만 원 남는다고 생각합니다. 실제로는 취득세, 법무비, 명도나 협상비, 측량비, 농지전용 관련 비용, 개발행위허가 비용, 보유세, 양도세까지 빠집니다. 매각까지 1년이 걸리면 자금 묶인 비용도 있습니다.
저는 토지 물건을 볼 때 최소 세 가지 가격을 씁니다. 첫째, 아무 작업 없이 바로 팔 수 있는 가격. 둘째, 진입로나 인허가 문제를 해결했을 때 받을 수 있는 가격. 셋째, 예상과 달리 막혔을 때 손절 가능한 가격입니다. 이 세 번째 가격이 안 보이면 입찰하지 않습니다. 부동산은 벌 때보다 빠져나올 때 실력이 드러납니다.
제가 초보라면 이런 토지는 피합니다
- 맹지인데 주변 토지주와 협의 가능성도 확인 안 된 물건
- 농업진흥지역 안 농지를 개발 기대감만 보고 들어가는 물건
- 임야인데 분묘, 경사도, 임도 여부를 현장에서 확인하지 않은 물건
- 지분경매인데 공유자 협의나 출구 전략이 없는 물건
- 감정가 대비 싸다는 이유만 있는 물건
토지경매는 잘하면 수익이 큽니다. 경쟁자가 적고, 남들이 귀찮아하는 확인 작업을 대신 하면 기회가 생깁니다. 다만 초보에게는 그 귀찮은 확인 작업이 바로 방어막입니다. 법원 문건, 토지이용계획, 지적도, 현장, 지자체 확인까지 하나라도 비면 그 빈칸이 돈으로 돌아옵니다.
제가 아직도 토지 입찰 전날이면 현장 사진을 다시 열어보는 이유가 있습니다. 땅은 말이 없습니다. 대신 실수한 사람에게 아주 천천히, 그리고 비싸게 가르칩니다. 그래서 토지경매는 조급하게 잡는 사람이 아니라 끝까지 의심하고 확인하는 사람이 오래 살아남는 시장이라고 봅니다.
