구로 구로동 부동산 경매, 4회 유찰 2.2억

한줄 요약

4회 유찰 후 9월 1일 입찰 예정, 주거용으로 사용 중이나 서류상 '사무소'로 되어 있어 주의 필요

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/14905

경매물건 주소 서울특별시 구로구 시흥대로161가길 19-19, 제2층 제201호 (구로동, 알토)

구로구 구로동에 위치한 이 부동산은 시흥대로와 가까워 교통이 편리한 편입니다. 건물은 '알토'라는 이름의 건물에 위치하고 있으며, 2층 201호로 되어 있습니다. 하지만 현황상 4개의 호실로 나누어져 있어 다소 복잡해 보입니다. 주변은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성은 높습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 5억 5,000만원인데, 현재 최저입찰가는 2억 2,528만원으로 감정가의 40% 수준입니다. 이는 4회 유찰된 결과로, 인근 시세와 비교했을 때 상당히 저렴한 편입니다. 인근 유사 물건이 3억 5,000만원에 거래되고 있는 점을 고려하면, 낙찰가 2억 3,654만원을 예상해볼 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 토지와 건물에 각각 설정된 근저당권입니다. 토지의 경우 2016년, 건물은 2017년에 설정되었습니다. 별도등기가 있다는 점에서 추가적인 권리관계 확인이 필요합니다. 또한, 임차인 현황이 명확하지 않아 대항력 여부를 확인해야 합니다. 사무소로 등재되어 있으나 주거용으로 이용 중인 점도 고려해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 가격적인 매력은 충분합니다. 그러나 서류상 '사무소'로 되어 있다는 점은 투자자 입장에서 큰 리스크로 작용할 수 있습니다. 주거용으로 사용하고 있다는 점이 확인되지만, 이것이 법적으로 문제가 될 수 있는지 확인이 필요합니다. 예상 수익률은 인근 시세로 임대 시 연 5% 정도로 추산됩니다.

내가 입찰한다면

입찰을 고려한다면, 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 이는 4회 유찰이라는 점에서 입찰자가 많지 않을 가능성이 높기 때문입니다. 권장 입찰가는 2억 3천만원 선으로 잡고, 취등록세 약 1,088만원을 포함한 총 투자금을 2억 4천만원으로 예상합니다. 다만, 사무소와 주거용 사용의 법적 문제를 미리 해결할 수 있는지 꼼꼼히 확인한 후 입찰하는 것이 좋습니다.