양화동 부동산 경매, 10회 유찰 2.3억

한줄 요약

매각기일은 2026년 9월 1일로, 10회 유찰된 양화동 부동산이 최저가 2억 3,859만원으로 경매에 나옴.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/14904

경매물건 주소 서울특별시 영등포구 양화동 153-35

서울특별시 영등포구 양화동에 위치한 이 부동산은 대지 면적이 무려 3082.0㎡(약 932.3평)에 달합니다. 현재 자연림 상태로 입목이 포함되어 평가되었습니다. 주변은 주거지와 상업지가 혼재된 지역으로, 교통 접근성도 괜찮은 편입니다. 그러나 자연림 상태라는 점에서 개발이나 이용에 있어 추가적인 계획이 필요할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 22억 2,212만원인데, 10회 유찰을 거치며 최저입찰가는 2억 3,859만원으로 감정가의 10% 수준까지 떨어졌습니다. 솔직히 말하면, 이렇게까지 유찰된 물건은 뭔가 문제가 있거나, 입찰자들이 관망하고 있다는 신호죠. 인근 시세를 감안할 때, 이 정도 가격은 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 약 2억 5,052만원 전후가 될 것으로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2024년 11월 11일 강제경매개시결정입니다. 지분 매각이기 때문에 공유자 우선매수신고 제한이 있습니다. 공유자가 우선매수신청을 했지만 보증금을 제공하지 않으면 우선권이 없게 됩니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 유치권이나 법정지상권 문제는 현재로선 없는 것으로 보이나, 철저한 검토가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말해서, 이 물건은 장기적인 관점에서 바라봐야 합니다. 개발 가능성이 있다면 상당한 수익을 기대할 수 있습니다. 그러나 자연림 상태라는 점에서 개발에 제약이 있을 수 있고, 지분 매각이라는 특성상 공유자와의 협의가 필요할 수 있습니다. 예상 수익률은 개발 여부에 따라 크게 달라질 것입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건은 경쟁률이 낮을 것으로 예상됩니다. 10회 유찰 후 최저가로 나온 만큼, 진입 장벽이 높지는 않지만, 지분 매각이라는 특성과 개발 가능성을 철저히 분석해야 합니다. 권장 입찰가는 2억 5천만원 이하로 잡고, 취등록세 약 1,152만원을 고려해 총 투자금을 계획해야 합니다. 장기적인 개발 가능성을 염두에 두고 접근하는 것을 추천합니다.