당진 채운동 연립 경매, 9회 유찰 2천만

한줄 요약

9회 유찰된 채운동 연립주택, 9월 8일 2천만 원 경매. 건축미완료 및 철거 확정판결로 리스크 존재.

물건 들여다보기

경매물건 주소 충청남도 당진시 채운동 123-14 템피아 힐타운빌리지 101동 2층201호

충청남도 당진시 채운동에 위치한 템피아 힐타운빌리지 연립주택입니다. 위치는 당진 시내에서 비교적 가까운 편이라 접근성은 양호하지만, 건축중단 상태라 현재 주거로서의 활용은 불가능합니다. 면적 정보가 제공되지 않아 내부 구조와 실사용 면적은 확인이 필요합니다. 주변은 주거지역으로 개발 가능성이 있지만, 현재 상태로는 주거지로서의 가치는 평가하기 어렵습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 5억 1,600만 원이었으나, 9회 유찰로 최저입찰가가 2,082만 원으로 대폭 하락했습니다. 이는 감정가의 4% 수준으로, 인근 실거래가와 비교해도 큰 폭의 할인입니다. 그러나 건축 및 사용승인 미완료 상태라는 점을 고려하면, 예상 낙찰가는 더 낮을 가능성이 높습니다. 솔직히 말하면, 이 가격이 오히려 현재 상태를 반영하고 있는 것일 수도 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 경매개시결정으로, 그 이전 권리들은 대부분 소멸될 가능성이 높습니다. 그러나 대법원까지 확정된 건물철거 판결이 있어, 이 부분은 무시할 수 없는 리스크입니다. 특히 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로, 건축물대장도 없다는 점에서 법적 문제를 안고 있습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하지만, 현재로서는 임차인의 대항력보다는 건물 자체의 법적 문제에 더 집중해야 합니다.

투자 관점에서 보면

당진시가 최근 개발 열기가 있는 지역이긴 하지만, 이 물건의 경우 건축 미완료 및 철거 확정판결로 인해 투자 메리트가 크게 떨어집니다. 예상 수익률을 논하기 전에, 이 물건을 원상복구하거나 철거 후 재건축할 수 있는지 여부가 우선입니다. 호재로는 주변 개발 가능성이 있지만, 악재로는 현재 상태가 모든 걸 덮어버리는 상황입니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 이 물건은 입찰하기가 매우 꺼려집니다. 예상 경쟁률은 낮겠지만, 입찰자가 적다는 건 그만큼 리스크가 크다는 뜻이기도 합니다. 권장 입찰가는 감정가의 4% 수준인 최저입찰가 정도에서 시작할 수 있지만, 철거 및 재건축 가능성 여부를 철저히 검토해야 합니다. 취등록세와 기타 부대비용을 고려하면 총 투자금은 약 2,200만 원 이상 예상됩니다. 만약 철거 확정 판결을 무시하고 입찰에 나선다면, 그 이후의 법적 문제와 복잡한 절차를 충분히 감수할 각오가 필요합니다.