서산 성연면 상가 경매, 3회 유찰 6,928만

한줄 요약

3회 유찰 후 9월 2일 재입찰, 감정가 대비 66% 할인된 가격이 매력적이나 유찰 이유 확인이 필요.

물건 들여다보기

경매물건 주소 충청남도 서산시 성연면 성연3로 57-30, 근린생활시설2동 1층102호 (서산테크노밸리 고운라피네)

서산시 성연면에 위치한 이 근린생활시설은 서산테크노밸리 내에 자리하고 있어 산업단지 종사자들을 대상으로 한 수익 창출이 가능합니다. 하지만 면적 정보가 제공되지 않아 실제 활용 가능성은 현장 확인이 필요합니다. 주변은 상업시설과 주거지가 혼재되어 있어 상가 운영 시 유리한 측면이 있습니다. 교통편은 다소 불편할 수 있으니 입지 조건도 고려해봐야 할 것입니다.

가격이 말해주는 것

최초 감정가 2억 200만원에서 3회 유찰되어 이제는 6,928만원에 입찰할 수 있습니다. 감정가 대비 66% 할인된 가격은 매력적이나, 인근 시세와 비교했을 때 실질적인 가치를 확인해보는 것이 중요합니다. 인근 지역의 상가 시세와 비교해봤을 때, 1억 5천만원 정도에서 거래되는 경우도 있어, 현재 최저입찰가는 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 7,275만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 2월 15일 설정된 근저당권으로, 이를 기준으로 후순위 권리는 모두 소멸될 것입니다. 특이사항은 없지만, 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 유치권이나 법정지상권의 존재 여부는 없으나, 실제 현장을 방문하여 확인하는 것이 안전합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건의 최대 장점은 가격입니다. 3회 유찰된 만큼 가격 매력도가 높습니다. 다만, 유찰 이유가 명확히 밝혀지지 않은 것은 주의해야 할 점입니다. 서산테크노밸리의 발전 가능성을 고려하면 장기적인 관점에서 투자가치가 있을 수 있습니다. 예상 수익률은 월세 수익을 고려했을 때 연 6% 이상도 가능할 것으로 보입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 정도 가격대의 상가는 관심을 가질 만한 투자자들이 많을 것으로 예상되며, 경쟁률도 높을 가능성이 있습니다. 권장 입찰가는 7,300만원 정도로 잡고, 취등록세 약 334만원을 감안해 총 투자금을 계획하는 것이 좋겠습니다. 단, 입찰 전에는 반드시 현장 방문을 통해 실제 상태와 임차인 현황을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 또한, 유찰 이유를 정확히 파악한 후 입찰 여부를 결정하는 것이 중요합니다.