당진 창리 토지 경매, 3회 유찰 702만

한줄 요약

3회 유찰로 최저가가 702만원까지 떨어진 당진 창리 토지, 9월 1일 입찰 예정입니다.

물건 들여다보기

경매물건 주소 충청남도 당진시 우강면 창리 302-2

이 토지는 충청남도 당진시 우강면 창리 302-2에 위치하고 있으며, 면적은 2765㎡(약 836평)입니다. 솔직히 말하면 위치가 시내 중심부와는 좀 떨어져 있어 교통 접근성은 다소 아쉬운 편입니다. 하지만 넓은 면적 덕분에 농업이나 소규모 개발용도로는 충분히 매력적일 수 있습니다. 주변은 주로 농지와 일부 주거지가 혼재된 전형적인 시골 마을입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2049만원이지만 현재 최저입찰가는 702만원으로, 감정가의 34% 수준입니다. 3회 유찰로 인해 가격이 상당히 내려간 상태라, 인근 시세와 비교하면 상당히 저렴하게 느껴집니다. 인근 유사 토지의 시세를 감안하면 약 1000만원 초반대의 낙찰가도 충분히 기대해볼 만합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2024년 11월 19일의 강제경매개시결정입니다. 이 물건은 지분매각으로, 공유자 우선매수권이 1회로 제한되어 있다는 점을 유의해야 합니다. 또한, 농지취득자격증명이 필요하며, 이를 제출하지 않으면 보증금을 몰수당할 수 있습니다. 임차인 현황은 등기부나 현황조사서를 통해 확인이 필요하며, 명도에 어려움이 있을 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 투자 관점에서 봤을 때 리스크가 적지 않습니다. 농지취득자격증명이 필요한 것과 지분매각이라는 점이 주요 리스크 요소입니다. 하지만, 최저가가 크게 내려간 만큼 가격적인 메리트는 큽니다. 예상 수익률은 주변 시세와 비교했을 때 긍정적이지만, 실질적인 활용과 명도 과정에서의 변수가 많습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이번 입찰은 예상보다 경쟁이 덜할 수 있습니다. 지분매각과 농지취득자격이라는 조건 때문에 입찰자들이 신중할 가능성이 높습니다. 권장 입찰가는 최저가에서 약간 상향된 738만원 정도로 생각합니다. 이 경우 취등록세 약 33만원을 포함한 총 투자금은 771만원 정도가 예상됩니다. 다만, 명도 문제와 농지 활용 가능성을 철저히 검토한 후 입찰을 결정하는 것이 좋겠습니다.