목포 죽교동 아파트 경매, 1억 7천

한줄 요약

9월 7일 입찰, 1회 유찰 후 최저가 1억 7,150만원으로 경쟁률 상승 예상

물건 들여다보기

경매물건 주소 전라남도 목포시 청호로219번길 51, 701동 6층603호 (죽교동,목포죽교동신안실크밸리7차아파트)

목포 죽교동에 위치한 신안실크밸리7차아파트입니다. 701동 6층에 자리 잡고 있어, 중층의 이점을 지닌 물건이죠. 주변은 주거지역으로 조용하고, 근처에 다양한 생활 편의시설이 위치해 있습니다. 교통편도 나쁘지 않아요. 목포역이 가까워 서울로의 접근성도 양호합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 4,500만원인데, 1회 유찰로 최저입찰가가 1억 7,150만원까지 내려왔습니다. 감정가의 70%, 즉 30% 할인된 상태죠. 인근 아파트 실거래가와 비교하면 상당히 저렴합니다. 예상 낙찰가는 1억 8,007만원 전후로 보입니다. 이는 인근 시세 대비 메리트가 충분하다고 할 수 있죠.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 9월 29일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요하며, 대항력 있는 임차인이 있다면 우선 배당 여부를 꼭 확인해야 합니다. 유치권이나 법정지상권과 같은 복잡한 권리 문제는 없어 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 1회 유찰 후 가격 메리트가 커져서 관심을 가질 만합니다. 목포는 최근 개발 호재가 있는 지역으로, 장기적인 시세 상승을 기대할 수 있습니다. 예상 월세 수익률도 연 5% 이상 가능할 것으로 보입니다. 하지만 지방 아파트의 경우 수요 변동성이 크다는 점을 유의해야 합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상 이 물건은 경쟁이 치열할 가능성이 높습니다. 예상 경쟁률은 3:1 정도로 보며, 권장 입찰가는 1억 8천만원 이하로 잡는 것이 안전할 것 같습니다. 취등록세 약 828만원을 포함해 총 투자금은 1억 9천만원 정도로 예상됩니다. 방심하면 낙찰가가 예상보다 높아질 수 있으니 주의해야 합니다.