금산 명곡리 토지 경매, 6회 유찰 2.2억

한줄 요약

6회 유찰로 인한 초저가 매력, 하지만 법정지상권과 농지취득 자격증명 필요로 리스크 있음.

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경매물건 주소 보기 충청남도 금산군 제원면 명곡리 123

금산군 제원면 명곡리에 위치한 대규모 토지로, 총 면적이 25,128㎡에 달하는 상당한 크기의 부동산입니다. 주변은 전형적인 농촌 지역으로, 주거보다는 농업이나 개발 목적으로 적합합니다. 교통은 대중교통보다는 차량 접근이 유리한 편입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 18억 6,101만원이었으나, 6회 유찰 끝에 최저입찰가가 2억 1,894만원으로 떨어졌습니다. 이는 감정가의 11%에 불과한 금액으로, 인근 시세와 비교해도 상당히 저렴합니다. 내 경험상, 이런 가격은 높은 유찰률을 반영하며, 경쟁이 치열할 수 있습니다. 예상 낙찰가는 2억 2,989만원 전후로 보고 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2006년 5월 10일 설정된 근저당입니다. 하지만 제시외 건물 및 수목이 포함되어 있고, 일부는 법정지상권 성립 여부가 불명확합니다. 또한 농지취득 자격증명이 필요하며, 이를 제출하지 않으면 매수신청 보증금이 몰수됩니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 초저가 매력은 있지만, 법정지상권 문제와 농지취득 자격증명은 큰 리스크입니다. 예상 수익률을 계산하기 어려운 이유도 여기에 있습니다. 다만, 장기적으로 농촌 개발이나 농업 투자에 관심이 있다면 고려해 볼만한 가치가 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 6회 유찰된 물건이니만큼 예상 경쟁률이 높지 않을 수 있습니다. 권장 입찰가는 2억 2,500만원 정도로 잡고, 취등록세는 약 1,057만원을 예상해 총 투자금은 약 2억 3,557만원 정도로 설정할 것입니다. 하지만 법정지상권 문제에 대한 충분한 검토가 필요합니다.