서구 변동중로 건물 경매, 6.5억

한줄 요약

첫 유찰 후 30% 할인, 경매 입찰 시 주의가 필요합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 대전광역시 서구 변동중로78번길 12

대전 서구 변동중로78번길 12에 위치한 이 건물은 면적 201.2㎡(약 60.9평)로, 상당히 널찍한 편입니다. 5층 건물로 근린생활시설로 신고되어 있으나 현재 주택으로 사용되고 있다는 점이 흥미롭습니다. 주변에는 다양한 생활 편의시설이 위치해 있으며, 교통 접근성도 무난한 편입니다. 대전의 주요 도심지와의 접근성도 좋습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 9억 3,951만원이었지만, 현재 최저입찰가는 6억 5,766만원으로 30% 할인된 상태입니다. 인근 유사 물건의 시세와 비교했을 때, 약 2.5억 정도 저렴하게 나왔습니다. 예상 낙찰가는 약 6억 9,054만원 선으로, 취등록세를 포함하면 총 투자금은 약 6억 9천만원에서 7억 사이가 될 것으로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 11월 15일자 근저당으로, 그 이전에 설정된 2018년 6월 7일자 근저당이 있습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필수지만, 대항력 있는 임차인이 있을 경우 배당 순위가 어떻게 될지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 유치권이나 법정지상권에 대한 위험성은 상대적으로 낮아 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 1회 유찰 후 가격이 내린 만큼 진입장벽은 낮아졌습니다. 대전에서 이 정도 규모의 건물을 6억대에 매입할 수 있는 기회는 흔치 않죠. 다만, 주거용으로 사용 중인 근린생활시설이라는 점이 걸리긴 합니다. 예상 수익률 측면에서는, 월세 전환 시 연 5%대의 수익률을 기대할 수 있을 것으로 보입니다. 다만, 권리관계가 복잡할 수 있어 신중한 판단이 필요합니다.

내가 입찰한다면

솔직히 이 물건, 경쟁률이 높을 것으로 예상됩니다. 감정가 70% 수준에서 시작된다는 점에서 매력적이죠. 권장 입찰가는 6억 9천만원대 초반을 추천합니다. 취등록세를 포함하면 총 투자금은 약 7억원 선으로 보입니다. 최종 결정을 내리기 전에, 임차인 대항력 여부를 철저히 확인하는 것이 중요합니다.