용인 고림동 토지 경매, 4회 유찰 11억

한줄 요약

4회 유찰로 감정가의 24%까지 내려간 고림동 토지, 매력적이지만 권리분석이 중요!

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경매물건 주소 보기 경기도 용인시 처인구 고림동 120

용인시 처인구 고림동에 위치한 이 토지는 총 면적 3148.0㎡(약 952.3평)로, 대규모 개발 프로젝트에 적합한 부동산입니다. 주변 환경을 살펴보면, 교통편은 다소 불편할 수 있지만, 향후 개발 계획에 따라 가치가 상승할 가능성이 큽니다. 다만, 현 상태에서는 건축자재와 폐기물이 적치되어 있어 정비가 필요할 것으로 보입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 45억 8,832만원이지만, 현재 최저입찰가는 11억 165만원으로 감정가 대비 76% 할인된 상태입니다. 인근 비슷한 토지의 실거래가와 비교했을 때도 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 약 11억 5,673만원으로, 감정가 대비 크게 할인된 가격입니다.

권리분석, 여기가 핵심

솔직히 말하면, 이 물건의 권리분석이 가장 큰 숙제입니다. 말소기준권리는 2022년 5월 23일의 근저당권이며, 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 특히 제시외 건물이 포함되어 있고, 물건에 건축폐기물 등이 적치되어 있어 유치권이나 법정지상권의 가능성도 배제할 수 없습니다. 따라서 철저한 권리분석이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 4회 유찰되었다는 것은 입찰자들이 관망 중이거나 명확한 리스크가 있다고 판단했을 가능성이 높습니다. 하지만, 반대로 생각하면 리스크를 잘 관리할 수 있다면 저렴하게 매입할 기회가 될 수 있습니다. 용인 지역의 개발 호재를 고려할 때, 장기적인 투자 관점에서도 매력적입니다. 예상 수익률을 계산해보면, 월세 전환 시 연 5% 이상의 수익률을 기대할 수 있을 것입니다.

내가 입찰한다면

솔직히 이 물건, 나 같아도 고민될 것 같아요. 예상 경쟁률은 낮겠지만, 철저한 권리분석과 명도 계획이 필수입니다. 권장 입찰가는 11억 초반대가 적절해 보이며, 취등록세 약 5,321만원을 고려한 총 투자금은 약 11억 5천만원 정도가 될 것입니다. 리스크를 감당할 자신이 있다면, 기회가 될 수 있는 물건입니다.