무안 청계리 부동산 경매, 5회 유찰 1.9억

한줄 요약

9월 14일 입찰, 5회 유찰로 최저가 1.9억까지 떨어졌지만, 경계 불분명과 제시외 건물 등 리스크도 존재.

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경매물건 주소 전라남도 무안군 청계면 청계리 산68

전라남도 무안군 청계면 청계리의 대규모 부동산으로, 면적은 81025.0㎡(약 24510.1평)에 달합니다. 주변은 전형적인 농촌 지역으로, 개발 가능성에 대한 기대는 낮지만, 장기적인 토지 보유 전략에 따라 접근할 수 있습니다. 교통은 다소 불편한 편이라 도심과의 접근성도 고려해봐야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 6억 8,090만원이었으나, 5회 유찰로 인해 현재 최저입찰가는 1억 9,522만원까지 하락했습니다. 이는 감정가의 28% 수준으로, 대폭 할인된 상태입니다. 인근 비슷한 규모의 토지 시세와 비교했을 때, 72% 할인된 가격은 매우 매력적이나, 해당 지역의 개발 제한과 같은 요소를 고려해야 합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 5월 20일 설정된 근저당권입니다. 특이하게도 매각 대상 목록에 타인 소유의 제시외 건물이 포함되지 않으며, 경계상에 위치한 분묘와 경계 불분명 이슈가 있습니다. 정확한 경계를 위해서는 측량이 필요하며, 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 5번의 유찰은 입찰자들에게 뭔가 걸리는 요소가 있다는 신호입니다. 장기 보유를 통한 가치 상승을 기대하는 전략이라면, 현재 시점에서의 낮은 가격은 매력적입니다. 그러나, 경계 불분명과 제시외 건물 등의 리스크는 무시할 수 없습니다. 예상 수익률은 개발 가능성에 따라 크게 달라질 수 있으며, 단기적인 투자가 아닌 장기적인 시각에서 접근해야 할 물건입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 정도의 리스크를 감수하면서까지 입찰에 참여한다면, 예상 경쟁률은 낮을 것이라 봅니다. 권장 입찰가는 최저가에서 약간 상향 조정한 2억 498만원 전후로 설정할 수 있겠으며, 취등록세는 약 942만원으로 예상됩니다. 명도 과정에서의 복잡한 상황도 염두에 두어야 하며, 입찰 전 충분한 사전조사가 필요합니다.