빛가람동 아파트 경매, 4회 유찰 2억

한줄 요약

이 물건, 4회 유찰로 65% 할인된 가격! 하지만 주의할 점이 많아 보여.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 전라남도 나주시 배멧2길 17, 1동 3층 303호 (빛가람동,퍼스트빌딩)

전라남도 나주시 배멧2길에 위치한 이 아파트는 3층 303호로, 주변 환경은 비교적 조용하고 주거하기 좋은 곳이야. 나주는 최근 몇 년간 인프라가 꾸준히 확장되고 있어서 장기적인 가치 상승 가능성이 있지만, 교통은 아직 개선이 필요해 보인다.

가격이 말해주는 것

감정가는 5억 6,200만원인데, 현재 최저입찰가는 2억 142만원으로 65% 할인된 상태야. 인근 아파트의 실거래가를 보면 대략 3억 5천만원에서 4억원 사이인데, 이 물건은 4회 유찰 덕분에 상당히 저렴해졌지. 예상 낙찰가는 2억 1,149만원 전후로 보고 있어.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 5월 17일의 근저당권이야. 문제는 내부에 칸막이가 설치되어 있다는 점인데, 공실 상태라서 명도는 크게 어렵지 않을 것 같아. 하지만 임차인현황은 등기부나 현황조사서를 통해 확인이 필요하니 이 점 꼭 유의해야 해. 유치권이나 법정지상권 가능성은 낮아 보이나, 방심은 금물이야.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 4회 유찰된 만큼 투자자들이 관망 중이라는 신호일 수도 있어. 예상 수익률은 월세 전환시 연 5.5% 정도로 나쁘지 않지만, 주변 시세에 비해 저평가된 이유가 있는지 현장 조사를 철저히 해야 해. 나주 지역의 개발 호재는 긍정적이지만, 입찰 전에 리스크를 철저히 분석해야 해.

내가 입찰한다면

경쟁률이 낮을 것으로 예상되지만, 항상 변수는 존재해. 권장 입찰가는 예상 낙찰가보다 살짝 높은 2억 1,500만원 정도로 잡아두고, 취등록세 약 972만원을 포함해 총 투자금을 계산해야 해. 이 물건, 잘만 활용하면 괜찮은 투자가 될 수 있지만, 꼼꼼한 준비가 필요해!