나주 빛가람동 빌딩 경매, 14억 → 8억

한줄 요약

유찰로 44% 할인된 가격이지만, 임차인 현황과 권리분석이 중요합니다.

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경매물건 주소 보기 전라남도 나주시 중야2길 8, 5층 501호 (빛가람동,빛가람타워)

전라남도 나주시 중야2길에 위치한 빛가람동의 빛가람타워 5층 501호입니다. 면적은 명시되지 않았지만, 나주 혁신도시 내 위치하여 교통과 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 주변에는 공공기관과 기업들이 밀집해 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 14억 6,600만원이지만 2회 유찰되면서 최저입찰가는 8억 2,096만원으로 크게 떨어졌습니다. 인근 상업용 부동산 시세와 비교하면 약 44% 저렴합니다. 예상 낙찰가는 8억 6,200만원 전후로 예상되며, 이는 해당 지역 평균 낙찰가율을 적용한 수치입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 4월 26일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요하며, 일괄매각 조건이므로 경계벽 제거 후 사용 중인 부분에 대한 원상복구가 필요할 수 있습니다. 유치권이나 법정지상권 문제는 현재로서는 확인되지 않았지만, 철저한 사전 조사가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 두 번의 유찰로 가격 매력은 상승했지만, 임차인 문제 해결이 관건입니다. 예상 수익률은 임대 수입에 따라 달라질 수 있지만, 현재 시세 대비 저렴하게 매수 가능하다는 점은 매력적입니다. 다만, 임차인이 존재할 경우 명도 과정이 필요할 수 있어 리스크를 고려해야 합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 예상 경쟁률은 중간 정도로 예상되며, 권장 입찰가는 8억 5천만원 정도로 책정할 것입니다. 취등록세는 약 3,965만원으로 예상되며, 총 투자금은 8억 9천만원 정도가 필요합니다. 임차인 문제와 건물 상태를 고려해 신중히 접근해야 할 물건입니다.