하남 신장동 오피스텔 경매, 10회 유찰 5,586만

한줄 요약

10회 유찰 후 9월 14일 재입찰, 최저가 5,586만원으로 감정가 대비 51% 할인된 매력적인 가격.

물건 들여다보기

경매물건 주소 경기도 하남시 하남대로776번길 14-24, 7층707호 (신장동,에스앤에벤에셀)

하남시 신장동에 위치한 에스앤에벤에셀 오피스텔입니다. 7층에 위치해 있어 채광과 전망이 좋을 것으로 기대됩니다. 주변은 주거 밀집지역으로, 도보 거리 내에 다양한 생활 편의시설이 있어 입주자에게 편리한 생활 환경을 제공합니다. 교통은 다소 불편할 수 있지만, 대중교통을 이용하면 서울 접근이 가능합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 1,400만원이었으나 10회 유찰을 거치면서 최저입찰가는 5,586만원으로 떨어졌습니다. 이는 감정가의 절반 정도 수준으로, 상당히 매력적인 가격이라 할 수 있습니다. 인근 오피스텔 실거래가와 비교했을 때 약 50% 이상 저렴한 가격입니다. 예상 낙찰가는 5,865만원 전후로 예상되며, 이는 감정가 대비 약 51% 할인된 가격입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 4월 24일 압류입니다. 주택도시보증공사로부터 임차보증금에 대한 대항력 포기 확약서가 제출되었으므로, 임차인 대항력 문제는 크지 않을 것으로 보입니다. 단, 등기부 및 현황조사서를 통해 임차인 현황을 반드시 확인해야 합니다. 유치권이나 법정지상권이 설정될 가능성은 낮아 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 10회 유찰된 물건은 뭔가 문제가 있을 수 있다는 신호입니다. 그러나 이번 경우는 가격이 충분히 매력적이어서 입찰을 고려해볼 만합니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 6%대도 기대할 수 있습니다. 다만, 하남 지역의 부동산 시장이 다소 주춤하고 있어, 단기 시세차익보다는 안정적인 임대수익을 노리는 투자자에게 적합합니다.

내가 입찰한다면

입찰 경쟁률은 다소 낮을 것으로 예상됩니다. 10회나 유찰된 만큼, 많은 투자자들이 관망하고 있는 상태입니다. 권장 입찰가는 6,000만원 안팎으로 잡고, 취등록세 약 269만원을 고려해 총 투자금을 계획해야 합니다. 명도는 비교적 수월할 것으로 예상되지만, 미리 현장조사를 통해 점유 상태를 체크하는 것은 필수입니다. 이 물건은 장기 보유를 염두에 두고 투자하기에 적합합니다.