제천 왕암동 공장 경매, 3회 유찰 7.8억

한줄 요약

9월 14일 입찰, 3회 유찰로 최저입찰가가 감정가의 51%까지 떨어진 공장 경매물건.

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경매물건 주소 충청북도 제천시 왕암동 1471

충청북도 제천시 왕암동에 위치한 이 물건은 대지 면적 4,240.5㎡(약 1,282.8평) 규모의 공장입니다. 제시외 건물과 함께 일괄매각되며, 현황상 공장으로 운영 중입니다. 왕암동은 공단지역으로, 산업 활동에 적합한 위치입니다. 교통 접근성은 다소 떨어질 수 있지만, 대규모 부지를 원하는 투자자에게는 매력적일 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

초기 감정가는 15억 2,097만원이었으나, 3번의 유찰을 거치며 현재 최저입찰가는 7억 7,874만원으로 크게 할인됐습니다. 감정가 대비 무려 49% 저렴한 가격입니다. 인근 공장과 비교할 때, 이 정도의 대규모 부지가 이 가격에 나오는 것은 드문 기회입니다. 예상 낙찰가는 약 8억 1,767만원 선으로, 취등록세를 포함한 총 투자금은 약 8억 5,528만원이 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 9월 11일 설정된 근저당권입니다. 등기부와 현황조사서를 통해 임차인 현황을 확인해야 하며, 임차인 대항력 여부가 중요합니다. 특이사항으로는 공장저당법 제6조에 따른 기계기구가 포함되어 있어, 기계기구의 가치도 평가해야 합니다. 유치권이나 법정지상권 문제는 현재로서는 확인되지 않았지만, 항상 주의가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 큰 부지를 저렴하게 확보할 수 있는 기회입니다. 그러나 한 가지 걸리는 건, 왜 3번이나 유찰됐는지 이유를 명확히 파악해야 한다는 점입니다. 공장 지역 특성상 수요가 제한적이거나, 제시외 건물의 상태가 좋지 않을 수 있습니다. 수익률 측면에서는, 공장 임대 시 수익률이 연 6% 이상 나올 가능성이 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이런 대규모 공장 부지는 경쟁자가 많지 않을 수도 있으나, 입찰자 몇 명이 집중적으로 관심을 가질 수 있습니다. 예상 낙찰가를 고려해 8억 초반대에서 전략을 세워볼 만합니다. 취등록세 약 3,761만원을 고려한 총 투자금은 8억 5,528만원 수준입니다. 명도에 시간이 걸릴 수 있으니, 임차인과의 협의도 준비해야 합니다.