서구 도마로 빌라 경매, 2회 유찰 5.9억

한줄 요약

2회 유찰로 최저가가 크게 내려갔지만, 권리분석이 필수입니다.

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경매물건 주소 보기 대전광역시 서구 도마로49번길 9

대전 서구 도마로49번길 9에 위치한 이 빌라는 면적이 301.3㎡로 상당히 넓은 편입니다. 주변에는 편의시설이 잘 갖춰져 있고, 대중교통도 무난한 편입니다. 하지만 솔직히 말하면, 도로 폭이 좁고 주차 문제가 있을 수 있어요.

가격이 말해주는 것

감정가는 12억 2,019만원이었고, 현재 최저입찰가는 5억 9,789만원으로 감정가 대비 52% 할인된 상태입니다. 인근 시세와 비교했을 때, 현 최저가가 상당히 매력적입니다. 예상 낙찰가는 6억 2,778만원 전후로 보고 있습니다. 솔직히 이 정도면 괜찮은 가격입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2016년과 2017년 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 꼭 확인이 필요합니다. 제시외 건물이 포함되어 있어, 법정지상권이나 유치권이 있을 가능성도 염두에 둬야 합니다. 솔직히 이런 부분이 걸립니다.

투자 관점에서 보면

이 빌라는 인근 시세 대비 낮은 가격으로 매력적이지만, 권리분석이 복잡하다는 점이 리스크입니다. 예상 수익률은 임대 시 연 5% 정도로 추산됩니다. 하지만 명도 과정이 복잡할 수 있어, 시간과 노력이 필요할 겁니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 중간 정도로 예상되며, 입찰가는 6억 초반대가 적절해 보입니다. 취등록세를 포함한 총 투자금은 약 6억 2,778만원(취등록세 약 2,887만원 포함)으로 예상됩니다. 솔직히 말하면, 권리분석에 확신이 서지 않는다면 재검토하는 것이 좋겠어요.